Договор аренды нежилого помещения: образец, правила оформления и регистрации

Что это такое

Договор аренды представляет собой соглашение двух сторон о временном пользовании помещением. Его создают в двух экземплярах в простом письменном или нотариальном виде.

Стоит отметить, что гражданский кодекс РФ не выделяет сделки по получению нежилой недвижимости на определенные сроки в отдельную категорию, поэтому они регулируются общими положениями об этом процессе. Участниками становятся арендатор и арендодатель, у каждого из них есть свои обязанности. Также практически всегда в документе выделяется:

• объект сделки
• арендная плата и сроки
• права и обязанности
• дополнительные обязанности обеих сторон (оговариваются между двумя участниками отдельно, после соглашения вносятся в договор как обязательные)

Соглашение должно соответствовать требованиям текущего законодательства, иначе оно может быть признано недействительным. Закон не гарантирует защиту интересов одной из сторон, если в документе присутствуют серьезные ошибки.

Существенные условия договора

Законодательство выдвигает свои требования к каждому договору. Большинство из них обозначены в статье 432 Гражданского Кодекса РФ. В ГК указано, что в каждом документе должны быть обозначены:

• стороны договора
• объект аренды
• размер арендной платы

Перечисленные условия именуются существенными. Они обязаны присутствовать в любом договоре, связанном с арендой. Эти условия являются неотъемлемыми и так или иначе отражаются во всех имущественных договорных отношениях.

Сторонами договора являются арендодатель и арендатор. Арендодателем выступает владелец помещения или иное лицо, которое имеет доверенность с полномочиями на передачу в аренду. Если у недвижимости несколько владельцев, то нужно согласие каждого, чтобы кто-то из них был способен осуществить представление интересов всех собственников. Интересы арендатора тоже могут быть представлены доверенным лицом.

Объект сделки и размеры арендной платы обязательно выделяются в договоре. В документе обозначаются все данные имущества, передающегося арендатору, а именно:

• адрес
• наименование объекта
• площадь
• инвентарный номер

Размеры оплаты определяются между сторонами самостоятельно. Отсутствие согласования перечисленных условий приводит к тому, что документ считается незаключенным. Плата вносится периодически или единовременно. В оплату может быть включено обслуживание всех частей помещения. Расчет конкретного числа производится по какой-либо формуле, это может быть фиксированная оплата или вычисленная любым другим способом (встречаются варианты почасовой оплаты). Все детали обговариваются до составления соглашения.

Иногда в качестве существенного условия выделяют сроки аренды, но на самом деле они не являются таковыми. Их относят к дополнительным условиям. Если в соглашении не указаны конкретные данные о длительности, то это означает, что оно заключено на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Чтобы правильно составить договор нужно внимательно изучить все детали. Не всегда у человека есть время и возможности сделать это, альтернативой способна стать помощь юриста или нотариуса.

Нормативные акты

Нюансы заключения договоров аренды на части объектов указаны в следующих нормативных актах:

• Гражданский кодекс РФ (скачать) – описывает порядок заключения договоров между юр. лицами, ИП и гражданами;
• Закон № 218-ФЗ (скачать) – содержит правила кадастрового учета объектов и их частей, регистрации договоров;
• Приказ Минэкономразвития № 953 (скачать) – содержит положения о подготовке технического плана на часть помещения.

Часть помещения нельзя указывать в качества адреса при регистрации юр. лица или ИП. Для постановки предприятия или предпринимателя на учет в ИФНС указывается адрес офиса, отдельного помещения или здания.

Для сдачи в аренду государственного или муниципального имущества могут приниматься отдельные положения и нормативные акты. Например, в столице такие положения принимает Правительство Москвы, ДГИ. Арендная плата для муниципального недвижимого имущества также определяется местными нормативными актами. Уточнять эти нюансы нужно на официальных сайте органов власти.

В каких случаях заключается договор аренды нежилого помещения и что арендуется?

• Договор аренды нежилого помещения заключается при передаче во владение и (или) пользование отдельных нежилых помещений, стоящих на кадастровом учете. Такими помещениями являются изолированные части здания, состоящие в нежилом фонде.
• При аренде целого здания, мы рекомендуем заключить договор аренды здания, который содержит условия, касающиеся передаваемого вместе со зданием участка.
• Довольно часто бывают ситуации, когда в аренду сдается не помещение в целом, а только отдельные его части. Можно найти множество примеров подобных ситуаций: торговые прилавки, находящиеся в проходах торговых центров или на крытых рынках, места под вендинговые аппараты и т.д.
• Для аренды таких частей также применяется договор аренды нежилого помещения, в котором указывается, что в пользование передается часть помещения. В данном договоре необходимо очень подробно описать какая именно часть помещения передается в аренду – такая часть, как правило, не кадастрируется, поэтому стоит указать в договоре точную площадь и расстояние от границ помещения. Кроме того мы рекомендуем составить план помещения с границами передаваемой в аренду части в виде приложения к договору.

Как в 2021 году оформить аренду на часть помещения?

Отличительной чертой части нежилого помещения от объекта в целом является то, что часть не зарегистрирована и не поставлена на кадастровый учет в ЕГРН. Это значит, что она не рассматривается как единица недвижимого имущества. Чтобы право на использование объекта возникло у арендатора, этот объект нужно индивидуализировать. Для этого и нужен временный кадастровый учет.

В 2021 году регистрация договора аренды на часть нежилого помещения осуществляется только одновременно с ее учетом в ЕГРН. Для этого при подаче на регистрацию договора аренды в комплекте документов должен присутствовать технический план. Вот основные особенности оформления этого документа:

• типовой образец технического плана утвержден Приказом МЭР № 953;
• техплан может составляться на помещения зданий, сооружений, многоквартирного дома, либо на части этих объектов под аренду;
• составить технический план может только кадастровый инженер, который отметит местоположение и границы части помещения на схеме, опишет эти данные в текстовом виде.

При представлении технического плана в Росреестр нужно подтвердить. что эта площадь ранее не сдана в аренду другому физическому или юридическому лицу, ИП. При регистрации аренды в ЕГРН фиксируется временное обременение объекта. На продажу недвижимости оно не влияет, однако учитываться при регистрации арендных правоотношений.

Мнение эксперта. Кадастровые инженеры компании Смарт Вэй ежедневно изготавливают технические планы для регистрации аренды на объекты и их части. Преимущество работы с нами — изготовление технического плана за один рабочий день, т.е. максимально быстро. Мы работаем с физ. лицами, предприятиями и предпринимателями.

Документы, необходимые для составления договора аренды нежилого помещения в 2021 году

Список справок, требуемых для госрегистрации арендного договора нежилых объектов, и требования к ним отображены в ст. ст. 16, 17, 18, п. 3 ст. 26 закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 года «О госрегистрации прав на недвижимое…»

Документы для арендодателя и арендатора различные, также различные документы собираются для физических и для юридических лиц.

1. Если аренда осуществляется в письменном виде без регистрации, то понадобятся:

• Паспорта обоих участвующих лиц в соглашении, подтверждение, что арендодатель является владельцем передаваемой в аренду площади.
• Кадастровый паспорт на недвижимость.
• Доверенность на проведение предпринимательства от имени представителей, при коллективной собственности.

Собрав такой список документов, один из участвующих в сделке лиц, вместе с заполненным арендным контрактом, направляется в Рос реестр, где подскажут, как заполнить заявление и выявят ошибки в контракте, если таковые будут.

Примечание. Время проверки предоставленных документов для регистрации соглашения составляет 18 суток. При несоответствии документов законодательным требованиям служащие Рос реестра уведомят об этом участников сделки и предоставят время на их устранение.

2. Если аренды заключается на период более одного года, он обязательно регистрируется в ФРС.

Для этого требуется собрать:

• Договор аренды, распечатанный в 3-х экземплярах. Он обязан быть прошит и заверен подписями сторон и печатями.
• Акт приема – передачи постройки.
• Запрос о регистрации арендного соглашения нежилой постройки от обеих сторон.
• Квитанция о перечислении госпошлины в сумме около 7500 рублей.
• Учредительные документы:

Для физических лиц

• Удостоверение личности физлица (паспорт или другой документ).
• Арендодатель должен представить:
• Все документы на нежилое здание, в т. ч. подтверждающее право собственности.
• Банковские реквизиты для перечисления средств за аренду.
• Если одна из сторон сделки находится в брачном союзе, то понадобиться разрешение второго супруга, заверенное нотариусом, что здание не находится в общей собственности. Для этого потребуется представить:
• брачный договор;
• соглашение о разделе имущества;
• решение суда по данному иску.

Для юридических лиц

• Если аренду заключает юридическое лицо, то понадобятся те же документы, что и для физлиц, только с некоторым добавлением.
• В список добавочных материалов включаются документы по учреждению фирмы, удостоверяющие статус юридического лица.

Отсутствие обязательного списка документов может стать причиной для отказа в регистрации арендного контракта.

Какую информацию должен содержать договор

Содержание договора аренды нежилой постройки обязано состоять из совокупности всех его условий. В арендном соглашении нежилой площади обязаны отображаться следующие данные:

1. Адрес объекта, передаваемого в аренду. Причём понадобиться отдельно отобразить номера всех комнат и зданий.
2. Сведения о квадратных метрах, передаваемых в аренду.
3. Цель аренды.
4. Не помешает также отметить, что сооружение непременно заносится в кадастровую регистрацию. Основанием для такого учета становятся документы, отправленные в службу госрегистрации (ФСГР).

В контракте должны содержаться следующие разделы:

• Предмет договора, в котором детально описывается объект аренды, с перечислением его составных частей.
• Права и обязанности сторон.
• Арендная плата, которая относится к важной составляющей арендного договора. Ее обязан перечислять арендатор за использование постройки своевременно. Сроки и условия перечисления отображаются в этом же разделе.
• Ответственность сторон. Этот раздел соглашения отображает какие санкции накладываются при невыполнении условий аренды. Например, за перечисление арендной платы с задержкой может быть предусмотрена пеня. Не исключается также и разрыв взаимного сотрудничества.
• Прочие условия. Эта часть соглашения содержит возможный порядок смены ответственных лиц. И прочие возможные перемены в условиях контракта.
• Юридические адреса сторон с отображением банковских реквизитов, и подписи участвующих лиц в сделке.

Структура договорной аренды

Соглашение должно обладать правильной структурой, в которой будут учтены все требования, указанные в ГК РФ и других нормативно-правовых актах. Образец структуры договора аренды нежилого помещения можно найти в свободном доступе. Она представляет собой:

• преамбулу
• существенные условия (объект, контрагенты, размер платы)
• права и обязанности сторон
• ответственность обоих участников
• сроки действия
• дополнительные условия
• приложения, реквизиты, подписи

Без правильной структуры бумага, скорее всего, не будет иметь юридической силы и будет признана недействительной, особенно если отсутствуют существенные условия. Соблюдение структуры позволяет без проблем пройти регистрацию в Росреестре, при возникновении конфликта — отстаивать свои интересы в суде.

Права и обязанности каждой стороны появляются в момент заключения соглашения. После они регулируются ГК РФ. В структуре должна отражаться абсолютно вся суть договорных отношений начиная от важных деталей объекта, заканчивая дополнительными правилами.

Как правильно заключить договор аренды помещения в 2021 году?

Арендный договор нежилой постройки наиболее часто используется лицами, занимающимися предпринимательством, и лишь иногда он заключается между физлицами для личных потребностей. Надо заметить, что не всегда такие соглашения на аренду сооружений заполняются правильно, особенно при заключении контрактов между физлицами, в результате чего могут возникнуть плачевные последствия.

Для правильного заполнения договора по аренде нежилых объектов, вначале, понадобится собрать нужные документы, в том числе:

1. Правоустанавливающие материалы.
2. Техническое и кадастровое свидетельство объекта.
3. Учредительные материалы (если собственником выступает фирма) или гражданский паспорт физлица.
4. Арендатору понадобится предъявить лишь паспорт или учредительные документы (для юр. лица).

Какие условия стоит обязательно включить в договор?

1. Обязательным условием договора аренды нежилого помещения является условие о предмете соглашения. Им является передаваемый в аренду объект недвижимости. В договоре необходимо указать кадастровый номер, адрес, этаж, площадь, а также иные характеристики, позволяющие определить нужный объект аренды. Как было указано ранее, при передаче в аренду части нежилого помещения необходимо подробно конкретизировать, какую именно часть может использовать арендатор.
2. Кроме того, в договоре часто прописывается назначение помещения – передается ли оно под склад, производство, офис или торговую точку. Во множестве случаев необходимо, чтобы все помещения в здании или часть из них использовались схожим образом. Например, если в офисном здании откроется производство или точка общественного питания, то для собственников или арендаторов иных помещений данный аспект может создать большие помехи для деятельности, а соответственно снижает привлекательность офиса и арендную ставку. Данное условие может быть очень важным для арендодателя и позволяет ему расторгнуть договор при нецелевом использовании помещения арендатором.
3. В договоре часто прописывается состояние помещения. Арендодатель несет ответственность за передачу помещения в непригодном для использования по назначению виде или в отличающемся от условий договора состоянии. В приложении к договору указывается имущество, которое передается с помещением. Так среди подобного имущества может числиться мебель, различное оборудование, сантехника и т.д. В приложении стоит подробно описать данное имущество и его состояние, а также указать его примерную стоимость.
4. В договоре аренды стороны всегда прописывают размер арендной платы, либо способ ее ценообразования. В соглашении может быть установлена как фиксированная ставка, так и метод ее образования. Например, в договорах аренды офисных помещений премиального класса, арендная ставка часто привязывается к курсу доллара. Кроме того, можно определить размер арендной платы в виде процентов от дохода или оборота бизнеса, арендующего имущество – как в целом, так и от отдельной точки, находящейся в сдаваемом помещении. Такой подход практикуется в сферах торговли и общественного питания.
5. В договоре также можно установить, что арендной платой будет являться стоимость улучшений помещения. Так, арендатор может произвести ремонт помещения, стоимость которого идет в счет арендной платы.
6. Важно также указать сроки и порядок оплаты, а кроме того указать платежные реквизиты, по которым будет производиться оплата.
7. Другим крайне важным условием является срок аренды, хотя закон не устанавливает обязательность данного условия и в случае его отсутствия указывает, что договор заключается на неопределенный срок. Если срока не будет в договоре, то любая из сторон может отказаться от договора, с предупреждением об этом за три месяца.

ДОГОВОР АРЕНДЫ

нежилых помещений

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу общей площадью кв. м и принадлежащее Арендодателю на праве собственности согласно свидетельству о государственной регистрации прав на недвижимое имущество серии № от «» г.

1.2. Арендуемое помещение предоставляется Арендатору для использования под (офис, склад) и на момент передачи в аренду пригодно для использования на эти цели.

1.3. Арендатору на срок действия настоящего договора предоставляется право доступа к городскому телефонному номеру .

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. Передать арендатору Помещения по Передаточному акту в согласованные Сторонами сроки.

2.1.2. Обеспечить доступ Арендатора в арендуемые Помещения.

2.1.3. Не вмешиваться в деятельность Арендатора.

2.1.4. При наличии технической возможности, по запросу Арендатора обеспечить Арендатора необходимыми коммунальными услугами: за счет Арендатора.

2.1.5. Производить капитальный ремонт здания, в котором расположены арендуемые Помещения, по мере возникновения соответствующей необходимости.

2.2. Арендатор обязуется:

2.2.1. Вносить арендную плату, а также иные обязательные платежи в порядке и сроки, оговоренные настоящим договором.

2.2.2. Не производить перепланировок (переоборудования) в арендуемых Помещениях, без письменного согласования таких перепланировок с Арендодателем и уполномоченными государственными органами.

2.2.3. Содержать арендуемые Помещения, их инженерное оборудование и системы в полной исправности и в порядке, предусмотренном санитарно-гигиеническими требованиями и противопожарными правилами. Нести ответственность за соблюдение требований СЭС, организаций, осуществляющих пожарный надзор, экологических требований, также требований иных государственных органов.

2.2.4. За свой счет производить текущий ремонт арендуемых Помещений для поддержания их в рабочем состоянии, а также обеспечить необходимое благоустройство прилегающей территории.

2.2.5. Выполнять все необходимые противопожарные правила и санитарные требования, предъявляемые к данным Помещениям с учетом их назначения и деятельностью осуществляемой в них Арендатором (п.1.2 Договора). А в случае предъявления претензий контролирующими государственными органами (надзорными органами) к Арендодателю или намерения указанных органов наложить штрафные санкции на Арендодателя в связи с невыполнением или ненадлежащим выполнением в арендованных Помещениях указанных выше требований – административную, уголовную и иную вытекающую из данных фактов ответственность в полном объеме несет Арендатор.

2.2.6. Не позднее дней с даты принятия помещений по Передаточному акту, обеспечить арендуемые Помещения (осуществить монтаж, пуско-наладку и ввод в эксплуатацию) необходимыми средствами пожарной сигнализации и пожаротушения, а также поддерживать соответствующие системы в надлежащем рабочем состоянии.

2.2.7. Устранять аварии (и их последствия), произошедшие по вине Арендатора в арендуемых Помещениях.

2.2.8. Без письменного согласия Арендодателя: не передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам; не предоставлять арендуемые Помещения в безвозмездное и возмездное (субаренду) пользование, не вносить права аренды в качества вклада в уставный капитал или паевого взноса.

2.2.9. Допускать в арендуемые Помещения Арендодателя (в том числе – Технический персонал) для осуществления контроля за соблюдением условий настоящего договора и предотвращения возможных аварийных ситуаций, а при необходимости – исполнителей работ по обслуживанию коммуникаций и устранению аварий.

2.2.10. Возместить ущерб Арендодателю в полном объеме, в сумме стоимости возврата Помещений в прежнее состояние: в случае пожара либо аварии, возникших в арендуемых Помещениях, вследствие несоблюдения Арендатором правил пожарной безопасности или неправильной эксплуатации Помещений, коммуникаций, нарушений правил техники безопасности; или осуществить восстановительный ремонт собственными силами и/или за свой счет.

2.2.11. Соблюдать требования законодательства РФ о привлечение к труду иностранных граждан и лиц без гражданства. Исключить факты незаконного найма мигрантов в своей деятельности.

2.3. Охрана арендуемых Помещений и иного имущества, принадлежащего Арендатору, осуществляется силами и за счет средств Арендатора. На территории Арендодателя действует пропускной режим в соответствии с графиком работы Арендодателя.

2.4. Сбор, хранение, вывоз, мусора, бытовых и опасных отходов производится Арендатором самостоятельно за свой счет.

2.5. Контроль приборов учета коммунальных услуг осуществляется Арендодателем.

2.6. Арендодатель вправе производить отключение электроэнергии в помещениях Арендатора при аварийных ситуациях – без предупреждения, а при резком возрастании собственных электрических мощностей, по предписанию инспекции Энергонадзора и Энергосбыта, при несвоевременной оплате, а также в случае нарушения эксплуатационных норм и требований – при условии письменного предупреждения Арендатора не менее чем за 24 часа до предполагаемого времени отключения.

2.7. Размещение Арендатором рекламы на здании и территории Арендодателя осуществляется по письменному согласованию с Арендодателем и оформлением разрешения.

2.8. Курение персонала и клиентов Арендатора в арендованных Помещениях и на прилегающей территории строго запрещено. Кроме того запрещено курение указанных выше лиц на всей территории Арендодателя, за исключение специально отведенных мест для курения, размещенных и оборудованных в соответствии с требованиями законодательства РФ.

3. ПЛАТЕЖИ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Арендная плата за помещения, указанные в п.1.1 Договора, состоит из постоянной и переменной части.

3.1.1. Размер постоянной части арендной платы составляет рублей, за 1 кв.м. в год.

3.1.2. Оплата постоянной части арендной платы производится Арендатором самостоятельно на основании настоящего договора до числа оплачиваемого месяца.

3.1.3. В течение банковских дней с даты заключения настоящего договора, Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату за последний месяц аренды по настоящему договору. Оплата за последний месяц аренды считается депозитом и находится у Арендодателя; в случае необходимости, из указанной суммы производится вычет подлежащих уплате сумм неустойки, штрафа, иного вида ответственности Арендатора. Данная сумма засчитывается в качестве оплаты за последний месяц аренды. В случае если из указанной суммы было произведено удержание Арендодателем, Арендатор в течение банковских дней обязан пополнить указанную сумму для зачета в качестве оплаты последнего месяца аренды.

3.2. Переменная часть арендной платы включает в себя коммунальные платежи: расходы на . Оплата коммунальных услуг производится Арендатором на основании счетов Арендодателя, в течение банковских дней с даты выставления счета.

3.3. Перечисление Арендатором арендной платы осуществляется на расчетный счет Арендодателя в рублях РФ. Обязательство Арендатора по уплате арендной платы и иных платежей, предусмотренных настоящим договором, считается исполненным со дня поступления денежных средств на расчетный счет Арендодателя или иной указанный Арендодателем расчетный счет.

3.4. Размер арендной платы может изменяться Арендодателем в одностороннем порядке, при условии письменного уведомления Арендатора не позднее, чем за календарных дней до предполагаемой даты изменения.

3.5. Стороны пришли к соглашению, что независимо от даты заключения настоящего договора, расчет и начисление постоянной и переменной частей арендной платы за помещения, указанные в п.1.1 Договора, производится Арендодателем начиная с даты подписания Сторонами Передаточного акта, по которому Арендодатель передает помещения Арендатору, в соответствии с п.2.1.1 Договора.

4. ВОЗВРАТ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

4.1. Арендатор обязан возвратить Арендодателю Помещения в срок не позднее рабочих дней с момента прекращения договора аренды в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных с письменного согласия Арендодателя, возмещается Арендодателем в полном объёме посредством уменьшения ежемесячных арендных платежей, начиная со следующего месяца после письменного согласования улучшений, оформленного дополнительным соглашением к настоящему договору. О намерении произвести неотделимые улучшения Арендатор обязан уведомить Арендодателя заблаговременно.

4.2. При приеме/возврате Помещений Стороны составляют Передаточный акт (акт возврата), который подписывается их уполномоченными представителями.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. В случае просрочки любого из платежей по настоящему договору на срок более банковских дней, Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

5.2. В случае просрочки возврата Имущества Арендатор уплачивает Арендодателю время фактического нахождения в арендуемых помещениях, за весь срок просрочки возврата, а также штраф в размере % от стоимости постоянной части месячной арендной платы.

5.3. В случае досрочного расторжения договора по инициативе Арендатора с нарушением срока или без предварительного уведомления о своем намерении расторгнуть договор (п.6.2 Договора), а также Арендодателем по основаниям, указным в п.6.3 Договора, депозит, указанный в п.3.1.4 Договора, Арендатору не возвращается, не засчитывается Арендодателем в качестве оплаты за последний месяц аренды, а засчитывается в качестве штрафных санкций.

5.4. Ущерб, причиненный при неисполнении или ненадлежащем исполнении своих обязательств по настоящему договору, виновная сторона возмещает в полном объеме. Ущерб (подтвержденный документально) возмещаются сверх неустойки (штрафа, пени), предусмотренной настоящим договором.

5.5. Претензии (штрафы) контролирующих государственных органов (надзорных органов) к обстоятельствам, предметам, объектам или отношениям, непосредственно связанным с деятельностью Арендатора и имеющие отношения к предмету настоящего договора подлежат безусловной компенсации Арендатором. Сумма штрафа, наложенная на Арендодателя, в случае нарушения Арендатором требований законодательства и/или предписания уполномоченного государственного контрольного (надзорного) органа, подлежит компенсации (перечислению) Арендодателю в течение банковских дней с даты получения Арендатором соответствующего требования Арендодателя.

5.6. В случае наложения каких-либо штрафных санкций организациями, осуществляющими сбыт коммунальных услуг, на Арендодателя за перерасход и пр., Арендодатель вправе потребовать сумму штрафа с Арендатора, а Арендатор обязан осуществить указанную выплату не позднее банковских дней, с даты направления Арендодателем письменного требования об этом.

5.7. В случае нарушения Арендатором (его персоналом и/или клиентами) п.2.8 Договора, Арендатор обязан уплатить Арендодателю штраф в размере постоянной части месячной арендной платы не позднее банковских дней, с даты направления Арендодателем письменного требования об этом.

6. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

6.1. Настоящий договор считается заключенным со дня его подписания Сторонами и действует до «»2021 г. включительно.

6.2. Арендатор вправе досрочно расторгнуть настоящий договора в одностороннем порядке, при условии уведомления Арендодателя о намерении расторгнуть договор, не менее чем за дней до предполагаемой даты расторжения.

6.3 Арендодатель вправе досрочно расторгнуть настоящий договора в одностороннем порядке при условии уведомления Арендатора о намерении расторгнуть договор, не менее чем за дней до предполагаемой даты расторжения, либо в любое время по своему усмотрению при выявлении следующих нарушений:

• если Арендатор использует переданные ему в аренду помещения не по назначению и/или с нарушением существенных условий настоящего договора аренды;
• если Арендатор производит работы по переустройству и перепланировке арендуемых помещений или изменение конструкции данных помещений без письменного согласования с Арендодателем и согласования таких изменений с уполномоченными организациями;
• если Арендатор допускает просрочку оплаты арендных платежей, либо иных согласованных Сторонами платежей на срок более банковских дней.

6.4. Арендатор, по окончанию срока действия настоящего договора, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение (продление) договора аренды помещений, указанных в настоящем договоре, на новый срок на условиях, согласуемых Сторонами дополнительно.

7. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

7.1. Стороны освобождаются от ответственности, в том числе за полное неисполнение обязательств по настоящему договору, его дополнительным соглашениям, если это явится следствием обстоятельств непреодолимой силы, независящей от воли Сторон (форс-мажор), которые должны быть подтверждены документально.

7.2. Все споры, связанные с заключением, исполнением, расторжением, толкованием настоящего договора, будут решаться путем переговоров. В случае если возникшие споры и разногласия невозможно будет урегулировать путем переговоров, они будут переданы сторонами на рассмотрение и разрешение в арбитражный суд по месту нахождения .

7.3. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ.

7.4. Настоящий договор составлен в двух идентичных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

7.5. Все приложения, изменения и дополнения к настоящему договору являются его неотъемлемой частью, должны быть составлены в письменном виде и подписаны уполномоченными представителями Сторон.

7.6. Договор, оформленный должным образом и вся документация к нему, переданная Сторонами путем факсимильной и/или электронной связи имеет юридическую силу до предоставления оригиналов.

8. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

9. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Бланк договора аренды нежилого помещения

Образец договора аренды нежилого помещения (заполненный бланк)

Нужен ли предварительный договор

Достаточно часто арендодатели начинают искать потенциальных арендаторов до момента, как будет окончено строительство помещения и получены требуемые бумаги. В таком случае он предлагает потенциальному клиенту заключить предварительный договор аренды нежилого помещения.

Для арендатора заключение этого соглашения единственный способ получить помещение в нужном районе и здании. Спрос на недвижимость для бизнеса в строящихся зданиях очень высокий. Предварительная сделка помогает быть уверенным в том, что после строительства будет заключен основной договор. Для арендодателя это способ получить прибыль еще на этапе строительства.

Необходимость заключения сделки определяется арендатором. Предварительное соглашение указывает на дату, когда будет подписан основной документ, именно в этом заключается его суть. Также в нем указываются штрафные санкции за невыполнение обязанностей. Как правило, предварительная сделка требует единовременной выплаты от арендатора к арендодателю. Иногда применяются другие способы оплаты.

Специалисты оценивают этот вид соглашений, как выгодный для обеих сторон. Одна сторона получает гарантии на определенное нежилое помещение, другая получает инвестиции и гарантию введения имущества в использование после окончания строительства. Главное, чтобы соблюдались все правила и исключалось мошенничество.

Предварительные договорные отношения помогают арендаторам получить нежилое помещение в будущем торговом центре или другом здании, которое будет иметь высокую посещаемость. Как правило, такие постройки начинают арендоваться еще на этапе строительства. Для арендодателя выгода заключается в получении определенной суммы денег. Именно поэтому данный вид соглашений достаточно популярен.

Регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре

Регистрация подобных документов осуществляется в территориальном подразделении Росреестра или МФЦ. Необходимо предоставить типовую документацию:

• заполненные и подписанные бланки договора аренды (3 экземпляра);
• акт приема;
• паспорта сторон;
• выписка ЕГРН или свидетельство о собственности;
• учредительная документация для юрлиц;
• письмо из статистики для юридических лиц;
• ИНН для ИП и юридических лиц;
• бланк выписки из ЕГРЮЛ (если заявитель — организация);
• выписка ГКН;
• приказ о назначении директора;
• квитанция об уплате пошлины.

Если срок действия договора аренды нежилого объекта превышает 1 год, его нужно регистрировать в Росреестре.

Сроки проведения регистрационных действий будут зависеть от выбранного варианта обращения:

• через службу Росреестра — в течение 7 рабочих дней;
• если воспользуетесь услугами МФЦ — не более 9 дней.

После правовой экспертизы представленной документации работники Росреестра выполняют следующие действия:

• вносят в реестр ЕГРН информацию о регистрации сделки аренды объекта недвижимости и обременении;
• оформляют выписку из ЕГРН и ставят регистрационную отметку на бланках соглашения;
• передают готовые документы сторонам сделки.

Акт приёма-передачи нежилого помещения в аренду

г. место заключения договора

число, месяц, год

Гражданин РФ Ф. И. О., именуемый (ая) в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и полное наименование юридического лица, именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице должность, фамилия, имя, отчество, действующего на основании Устава, положения, Доверенности, с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», подписали настоящий Акт о нижеследующем:

1. Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает во временное пользование свободное от имущественных прав и претензий третьих лиц нежилое Помещение, расположенное по адресу: _______________________________________________________________________________.

2. Помещение расположено в кирпичном, панельном и др. доме, на _______ этаже _____________-этажного здания, и состоит из _______комнат, общей площадью __________ .

1-ая комната _________ , 2-ая комната _________, 3-ая комната _________ , и т. д.

Помещение оборудовано системами коммунальной инфраструктуры (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и теплоснабжение), обеспечено телефонной связью.

3. На момент составления настоящего Акта Помещение находится в следующем техническом состоянии: указать состояние, материал и отделку стен, пола, потолка, окон, дверей и т. д., необходимость проведения текущего или капитального ремонта и т. п. и соответствует требованиям по его эксплуатации;

4. Стороны установили, что видимые недостатки переданного Помещения не являются основанием для расторжения Договора аренды.

5. Настоящий Акт свидетельствует факт передачи вышеуказанного Помещения от Арендодателя к Арендатору. Арендодатель также передаёт Арендатору технический паспорт и другую, относящуюся к Помещению документацию.

6. После подписания настоящего Акта Арендодатель не принимает претензий Арендатора по поводу технического состояния Помещения, за исключением обнаруженных скрытых дефектов.

7. Настоящий Акт является неотъемлемой частью Договора аренды нежилого помещения от число, месяц, год.

8. Настоящий акт вступает в силу с момента его подписания и подлежит представлению в наименование регистрирующего органа.

Приложение:

1. Технический паспорт;

2. Экспликация нежилых помещений _______] этажа;

3. __________________________.

Подписи сторон:

Арендодатель: Ф. И. О. полностью, подпись

Арендатор:наименование должности подпись /Ф. И. О./

М. П.

 

Приложение № 2
к Договору аренды нежилого помещения
от число, месяц, год

Акт приёма-возврата арендуемого нежилого помещения

г. место заключения договора

число, месяц, год

Гражданин РФ Ф. И. О., именуемый (ая) в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и полное наименование юридического лица, именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице должность, фамилия, имя, отчество, действующего на основании Устава, положения, Доверенности, с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», подписали настоящий Акт о нижеследующем:

1. В связи с прекращением/расторжением Договора аренды нежилого помещения от число, месяц, год Арендатор возвращает, а Арендодатель принимает нежилое Помещение, расположенное по адресу: _____________________________________________________.

2. Помещение возвращается Арендодателю в том же состоянии, как и было принято от него Арендатором по Акту приёма-передачи от число, месяц, год, с учётом нормального износа.

3. На момент составления настоящего Акта Помещение характеризуется следующим техническим состоянием: указать состояние, материал и отделку стен, пола, потолка, окон, дверей и т. д., необходимость проведения текущего или капитального ремонта и т. п. и пригодно для дальнейшей эксплуатации.

4. Стороны установили, что Арендодатель не имеет претензий к Арендатору по состоянию возвращаемого Помещения.

5. Стороны не имеют претензий друг к другу по взаимным расчётам (арендная плата, коммунальные платежи, возмещение стоимости неотделимых улучшений.)

6. Настоящий Акт свидетельствует факт возврата вышеуказанного Помещения от Арендатора к Арендодателю. Арендатор также возвращает Арендодателю технический паспорт и другую, относящуюся к Помещению документацию.

7. После подписания настоящего Акта Арендатор не принимает претензий Арендодателя по поводу технического состояния Помещения.

8. Настоящий Акт является неотъемлемой частью Договора аренды нежилого помещения от число, месяц, год.

9. Настоящий Акт вступает в силу с момента его подписания Сторонами.

Приложение:

1. Технический паспорт;

2. Экспликация нежилых помещений __________ этажа;

3. ___________________________.

Подписи сторон:

Арендодатель: Ф. И. О. полностью, подпись

Арендатор:наименование должности подпись /Ф. И. О./

М. П.

Какие ошибки приводят к недействительности сделки с арендой

Помимо отсутствия существенных условий, к недействительности сделки могут приводить другие аспекты. Среди них выделяют:

• неточность в дате заключения сделки
• нарушение условий, указанных в соглашении
• введение в заблуждение контрагента посредством отклонения от условий сделки
• отсутствие требуемых документов у представителя

Нарушение одного из этих условий становится поводом для признания договора недействительным. Некоторые действия участников сделки могут приводить к его расторжению.

Иногда поводом становится неполное раскрытие деталей возникших отношений (объекта или оплаты). Это приводит к спору между двумя сторонами. Еще одной весомой ошибкой является заключение сделки на срок более 1 года в письменной форме. Такие сделки требуют государственной регистрации. Также регистрации требует любое соглашение, если одна из сторон является юридическим лицом (часто и предприниматель, и человек, сдающий помещение, зарегистрированы как ООО).

Стоит понимать, что чаще всего ошибки допускаются в деталях существенных условий. Люди забывают указать характеристики имущества или нюансы с оплатой. Некоторые аспекты просто упускаются.

Большинство соглашений оформляются в Росреестре (ранее он именовался регистрационной палатой). Там укажут на ошибки, которые допущены при составлении документа. Если задача, как можно быстрее осуществить процесс аренды, то потребуется обращаться к специалистам, чтобы договор был зарегистрирован с первого раза. После составления соглашения, нужно чтобы каждая сторона ознакомилась с деталями.

Чем грозит ошибка в договоре

При заполнении договоров аренды нередко случаются ошибки, из-за которых впоследствии могут отказать в регистрации контракта.

Рассмотрим наиболее часто встречающиеся ошибки:

1. Отсутствие в тексте соглашения пункта об изменении (или не изменении) оплаты за аренду.
2. В договоре не отображены полные сведения о нежилом объекте.
3. Нет приложения, с перечислением документов в соглашении.
4. Не зарегистрирован долгосрочный договор.
5. Отсутствует пункт в соглашении, относительно ремонта и коммунальных платежей.
6. Не отображен пункт ответственности по договору аренды— например, не отображены права и обязательства сторон при порче имущества на объекте.

Если перечисленные ошибки не устранены, при спорных моментах арендное соглашение могут признать недействительным.

Срок действия

В зависимости от длительности соглашения арендного контракта, его можно разделить на 3 вида:

1. Краткосрочные договоры.
2. Долгосрочные соглашения.
3. Договоры аренды, оформленные на неопределенное время.

Длительность данного вида контракта устанавливается на период до одного года. По завершению действия договора Арендатор оставляет Арендодателю объект в первоначальном состоянии или продлевает соглашение на следующий период.

Для краткосрочных соглашений не требуется гос. регистрация в Рос реестре.

Примечание. В жизни предпринимателей выработала практика, согласно которой, для ухода от расходов на регистрацию, контракты заключаются на 11 месяцев с ежегодным перезаключением на следующий период. Такой вид аренды нежилых построек регистрировать не требуется.

Прекращение краткосрочного контракта аренды может осуществляться:

• По договоренности участников – в любой период.
• По инициативе одной стороны – путем одностороннего отказа от дальнейшего сотрудничества, если это предусмотрено соглашением.
• По настоянию любой стороны в судебном споре, при нарушении условий контракта.

Долгосрочные соглашения

Долгосрочный контракт аренды заключается на период 12 и более месяцев. Ограничивающих сроков по нежилым сооружениям нет.

Долгосрочная аренда обязана непременно зарегистрирована в Рос реестре (ч. 2 ст. 651 ГК РФ). Для этого нужно собрать потребные документы, перечислить госпошлину и подать вместе с заявлением в Рос реестр. Госпошлина для юр. лиц составляет 22 000 рублей, для физлиц – 2 000 рублей.

Разрыв аренды осуществляется аналогично прекращению краткосрочного соглашения.

Договоры аренды, заключенные на неопределенное время

Такая аренда заключается на неопределенный срок. В договорах период действия либо не отображен, либо записывается формулировка о «неопределенном сроке».

Неопределенный срок может возникнуть при завершении срочного договора, если стороны продолжают сотрудничество. Такое соглашение также регистрируется в Рос реестре, аналогично регистрации долгосрочных соглашений.

Расторжение договора

В любом контракте на аренду нежилой постройки, обязан быть раздел, отображающий условия расторжения соглашения.

Потребность прекращения сотрудничества может появиться в любое время в процессе работы, как с одной, так и, с другой стороны.

Обстоятельства разрыва арендного сотрудничества могут быть следующие:

1. По взаимному соглашению сторон – этот способ является самым простым. В этом варианте обе стороны добровольно заключают соглашение о прекращении работы.
2. При завершении срока действия арендного контракта, отображенного в соглашении.
3. По настоянию одной из сторон, если другой стороной не выполняются условия контракта. В этом варианте разрыв отношений может быть, либо добровольным, либо, при несогласии другой стороны, путем обращения в судебные органы. Для такого разрыва нужны документальные подтверждения невыполнения условий договора.

Споры в суде

Каждая сторона, которая недовольна сотрудничеством, может составить исковое заявление для защиты своих интересов в суде. Имущественные арендные споры являются неотъемлемой частью многих судов.

Иски, которые подаются при арендных спорах, связаны:

• с предварительным расторжением соглашения
• с признанием недействительным заключенного договора
• с необоснованным повышением платы за арендуемое помещение
• с взысканием задолженности по договорным отношениям

Могут быть и другие причины для обращения в суд. Иск составляется в крайнем случае, когда не удается договориться с контрагентом.

Как правило, такие дела рассматривают арбитражные суды. В исковом заявлении нужно максимально точно изложить свою позицию и предоставить доказательства. Лишь малое количество людей может самостоятельно отстаивать свои интересы в суде, так как для этого нужны навыки. Рекомендуется нанимать юристов или адвокатов для достижения поставленных целей. Они смогут составить исковое заявление и самостоятельно подать его, представляя ваши интересы в суде.

Составление договора аренды нежилого помещения достаточно простой процесс, особенно если обе стороны добросовестно относятся к нему. Даже вместе с регистрацией он не занимает большого количества времени. Поиск соответствующего образца и изучение нормативно-правовых актов помогут без ошибок заключить сделку без помощи других людей.