Как избежать обмана при покупке квартиры и купить квартиру без риска в 2024 году

Какие способы мошенничества при продаже жилья в новостройках существуют?

Схем «кидалова» на рынке новостроек насчитывается немало. Один из наиболее популярных видов мошенничества в долевом строительстве — долгострой. Существуют примеры, когда затягивающие строительство организации «крутили» деньги на стороне, а потом требовали с дольщиков доплату за уже оплаченное ими жилье. Мотивировали это подорожавшими за последний год стройматериалами.

Долгострой удобен для организаций и по другой причине. Прождавший несколько лет сдачи дома дольщик может потребовать обратно свои деньги. Компания честно возвратит пай, который за несколько лет успел обесцениться, а квартиру перепродаст уже другому покупателю по более высокой цене. Пай, кстати, возвращают далеко не все застройщики. Известны случаи, когда фирма на неопределенный срок задерживала выплаты своим бывшим «соинвесторам».

«Дополнительные соглашения», в которых корректируется стоимость жилья и сроки его сдачи в эксплуатацию, — еще одна схема мошенничества со стороны недобросовестных застройщиков. В ходе долгостроя корректирование стоимости может происходить бессчетное количество раз. А отказ дольщиков ставить подписи под «дополнительным соглашением» приравнивается фирмой к расторжению основного договора.

Встречается и такая схема мошенничества: застройщик заключает с покупателем договор купли-продажи только про условии приобретения последним дополнительных услуг от фирмы. Услуги разные: страхование мифических рисков, передача прав компании на оформление документов и т. д. Причем стоимость таких услуг, по сравнению с рыночной, завышена бывает очень сильно. Так, например, стоимость страховки в некоторых случаях доходит до 60% стоимости квартиры.

Широкий резонанс в свое время вызвала ситуация с крупным застройщиком «Mirax». Компания продавала под своим именем квартиры, предлагая покупателям заключать договор с контрагентом, не имеющим к организации юридического отношения. Вопросом о том, что за организация выступает в качестве продавца, многие дольщики даже не поинтересовались и подписали документы не глядя.

И это лишь часть неприятных ситуаций, в которые могут попасть покупатели жилья, заключившие с застройщиком договор на стадии строительства дома. Способов обмануть дольщика — масса. Положившись на «честное слово» фирмы, покупатели соглашаются с условиями документа почти не глядя. Суды при решении спорных ситуаций между покупателем и застройщиком задают дольщику всегда один и тот же вопрос: как взрослый человек в здравом уме мог поставить подпись под подобным договором?

Факторы риска

Приобретая квартиру, стоит проявить внимательность ко всем мелочам и нюансам: мошенники могут провернуть аферу тогда, когда покупатель ожидает этого меньше всего. Все возможные способы обмана, возникающие при поиске продавца и заключении договора купли-продажи, можно условно разделить на две категории:

Юридические

К их числу можно отнести:

Продажа квартиры по доверенности

Иногда продажей квартиры занимается не собственник, а его представитель, обладающей доверенностью на совершение подобных действий.

В судебной практике довольно часто встречаются дела, в ходе которых такие сделки признаются недействительными. Доказав, что доверитель был введен в заблуждение на момент составления доверенности, бывший собственник сможет восстановить право собственности на уже проданное жилье.

Наличие нарушений в проведенной процедуре приватизации

В том случае, если квартира была приватизирована с нарушением законодательства, например, если проживающим в ней детям не была выделена положенная доля, они могут восстановить свои права на жилплощадь через суд. Для того чтобы избежать подобных сложностей, стоит запросить расширенную выписку из домовой книги, в которой указываются все сведения о лицах, когда-либо зарегистрированных на данной жилплощади.

Существование третьих лиц, имеющих право собственности на квартиру или ее часть

Они могут выдвинуть претензии на проданное жилье спустя некоторое время после заключения сделки. Лицо, продающее жилье, может быть далеко не единственным его собственником. Так, на квартиру, полученную в порядке наследования, могут претендовать другие лица, являющиеся наследниками, но вовремя не вступившие в свои права по уважительной причине. В этом случае они могут восстановить право на долю в уже проданном жилье в судебном порядке.

Продажа квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала

Для законного оформления такой сделки необходимо привлечь органы опеки и попечительства, которые проконтролируют процесс выделения детям долей в новом жилье, с целью снятии обременения со старого. Подробно процесс продажи такой квартиры рассмотрен здесь.

Наличие в числе собственников лица, недееспособность которого установлена судом

Законодатель не запрещает продавать такие квартиры, но в том случае, если сделка будет проведена с нарушениями, право собственности недееспособного гражданина может быть восстановлено.

Нарушение преимущественного права при продаже долей в том случае, если продается часть квартиры

При продаже квартиры, имеющей статус коммунальной, или находящейся в долевой собственности, продавец обязан предложить выкупить его долю соседям или другим собственникам. В том случае, если это правило не было соблюдено, сделка может быть оспорена в суде.

Использование поддельных документов на квартиру или паспорта лица, выдающего себя за ее владельца

Мошенник может подделать бумаги или воспользоваться украденным паспортом настоящего собственника жилья.

Разрешение супруга

Здесь тонкий момент: сейчас для продажи квартиры получать нотариально заверенное разрешение супруга не обязательно. Подразумевается, что он в курсе сделки.Однако в жизни бывает всякое, поэтому при покупке узнайте, в браке ли продавец. Пусть вся семья присутствует при заключении сделки, обсуждении условий и т. д. И нотариальное согласие лучше все-таки получить.Если продавец в разводе, то проверьте решение суда о разделе имущества — есть ли имущественные претензии.

Проблемные собственники

В первую очередь, это несовершеннолетние. Для продажи квартиры, где собственник— ребенок, нужно разрешение органов опеки, а они весьма неохотно поддерживают такие сделки.Во-вторых, это люди, дееспособность которых можно поставить под сомнение. Например, очень пожилые люди или люди, страдающие алкоголизмом. Приобретая у них жилье, можно столкнуться с судебными тяжбами по иску недовольных родственников.Поэтому обязательно попросите у продавца справку из ПНД и разрешение органов опеки на продажу квартиры.В-третьих, собственники, которые где-то не здесь: в армии, в тюрьме, пропали без вести, уехали 10 лет назад в другую страну. То, что они отсутствуют, не отнимает их прав на жилье. И для продажи потребуется их разрешение.

Технические

К их числу можно отнести:

Несоответствие планировки квартиры данным, указанным в кадастровом паспорте

Нередко владельцы квартир производят перепланировку в жилье, уничтожая существующие стены и перегородки и возводя новые, не заручившись согласием контролирующего органа. В этом случае нести ответственность за незаконное изменение планировки придется новому владельцу жилья.

Наличие дефектов в жилом помещении или подъезде

Плесень на стенах, неисправность водопровода и отопительной системы, некачественный или разрушающийся материал, использованный при строительстве, впоследствии могут принести немало проблем новому владельцу жилья и потребовать немалых денежных вложений в ремонт помещения.

Плюсы и минусы самостоятельного приобретения квартиры

Плюсы:

1. вы экономите свои деньги, отказываясь от услуг посредников;
2. вы не подвергаетесь риску, когда недобросовестный риэлтор может обокрасть вас;
3. посредник может не оправдать желаемого результата;
4. у вас есть возможность самостоятельно отыскать то, что вам нужно под ваши требования и запросы;
5. это позволяет приобрести новые знакомства, что поможет вам в поиске.

Минусы:

1. на поиски квартиры может потребоваться гораздо больше времени, чем ожидается;
2. надёжный риэлтор способен найти жильё именно по вашим требованиям гораздо быстрее при помощи собственных баз;
3. посредник может защитить вас от риска встретить мошенников.

Чем рискует покупатель без риелтора

Чаще всего покупатель без должной подготовки не в состоянии проследить всю цепочку перехода прав на квартиру от одного собственника другому, особенно если она не просто продавалась, а переходила по наследству, разменивалась, переходила по договорам ренты. Без риелтора не обойтись при составлении сложных альтернативных сделок, когда продажи одной квартиры ждет целая цепочка клиентов.

Часто бывает, что одна из сторон нанимает посредника, а другая — нет. В таких случаях тот, кто действует без риелтора, экономит, так как риелтор в таких случаях чаще всего берет на себя подготовку документов, которыми пользуются обе стороны сделки, сопровождает участников сделки в МФЦ и банк.

Стоит ли нанимать риелтора

Аргументы «за»

• Вам не придется искать жилье самостоятельно. Риелтор подберет подходящий вариант по вашим требованиям и сэкономит время. Главное очень точно сформулировать предпочтения.
• Вам не нужно самостоятельно вникать в юридические тонкости покупки квартиры. Всеми вопросами оформления покупки и проверкой квартиры должен заниматься риелтор.
• Риелтор профессиональным взглядом оценит квартиру, расскажет о ее достоинствах и недостатках. На основании этого он сможет обоснованно поторговаться с продавцом, чтобы снизить цену.

Аргументы «против»

• Договор с риелтором не гарантирует чистоту сделки купли-продажи на 100 %. Все детали вам придется проверять самостоятельно.
• Вы теряете деньги. В зависимости от сложности сделки комиссия риелтора составляет от 1 до 6 % от суммы. То есть при покупке квартиры за 6 500 000 руб., вы отдадите посреднику от 65 000 до 390 000 руб. Согласитесь, они бы вам пригодились самим.
• Риэлтор может предлагать вам только те варианты, где ему предлагают комиссию со стороны продавца. Это так называемые «партнерские сделки», когда риелтору покупателя застройщик или продавец платит от 0,5 % до 4 % за приведенного покупателя.

Чем могут помочь банки

Ни одна сделка на вторичном рынке не обходится без банка. Передача денег может осуществляться наличными через банковскую ячейку или безналичными через аккредитив — суть одна, деньги вносятся в банк на моменте подписания документов, а получает их продавец только после регистрации права собственности, чтобы в случае приостановки, покупатель не потерял их.

Но у банков появились и другие услуги. «Часть крупнейших банков существенно расширяет направление недвижимости и создает отдельные экосистемы: ДОМ.КЛИК у Сбера, «Свое жилье» у Россельхозбанка, «Метр квадратный» у ВТБ и т.д.», — рассказывает главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко.

Такие экосистемы позволяют, например, проверять юридическую чистоту квартиры, готовить документы и договоры, проводить электронную регистрацию сделки в Росреестре, говорит член экспертной группы плана мероприятий «Трансформация делового климата» Руслан Латыпов.

Некоторые услуги можно получить через такие сервисы бесплатно. В основном это подбор квартиры. У «Метра квадратного» от ВТБ есть бесплатный «Конструктор документов». Оценка чистоты сделки в банках имеет большой разброс по цене — от 8 до 30 тысяч рублей.

При этом некоторые банки предоставляют услуги электронной регистрации сделок с недвижимостью в Росреестре только своим ипотечным клиентам, в том числе Сбер. Или только клиентам застройщиков, с которыми работает банк. Стоит эта услуга 8-11 тысяч рублей.

Как купить квартиру без риска

Никак, риск всегда есть, но можно его минимизировать.

Итак, рассмотрим более подробно аспекты, на которые стоит обратить внимание при покупке жилья.

Оформление документов. Безусловно, доверять продавцу надо. Но не забудьте проверить его слова.

Нам нужно проверить следующие документы:

• На предмет наличия всех операций, связанных с распоряжением квартиры, мы смотрим выписку из ЕГРН. В ней также отражаются все обременения, которые были наложены на квартиру, включая аресты.Обратите внимание на то, нет ли каких-либо судебных споров, которые еще не завершены.

  Выписка из ЕГРН платная. Наиболее простой вариант — заказать выписку на сайте Росреестра и получить ее на электронную почту. Также ее можно получить, подав письменное заявление лично в Росреестр, через МФЦ или по почте. О том, как быстро получить выписку онлайн, мы писали в нашей статье.

• Далее обращаем свое пристальное внимание на справку о зарегистрированных лицах. Довольно часто встречаются ситуации, когда продавец «забывает» про членов семьи и третьих лиц, которые хоть и прописаны, но в этой квартире не проживают.Вы покупаете квартиру, а через некоторое время выясняется, что брат продавца освободился из мест лишения свободы и, так как он в свое время отказался от участия в приватизации в пользу продавца, имеет право проживать в этой квартире.

  

  Он подает иск в суд, суд выносит решение о том, что вам надо бы квартиру вернуть назад. Денег у продавца, естественно, уже нет. Имущества тоже. Только небольшая зарплата, которую он исправно получает каждый месяц.

  Если договор подписывает не собственник, а представитель по доверенности, внимательно читаем доверенность. Дело в том, что некоторые собственники ограничивают своих представителей в правах: например, он может проводить переговоры и подписывать договор, а денежные операции не входят в его компетенцию. Чтобы не произошло непредвиденных ситуаций, которые могли бы иметь отрицательные последствия, не поленитесь, прочитайте внимательно доверенность. Кроме того, доверенность может быть отозвана, проверяйте это у нотариуса.

Осматриваем внешний вид квартиры. Сразу выясняем все моменты, которые вас могут насторожить. Например, плохо закрывающаяся дверь, подтеки на потолке и т.д. После драки кулаками махать будет поздно, можно попросить скидку, или устранения недостатков.

Обращаем внимание на цену. В целом вы должны иметь общее представление о стоимости недвижимости в вашем субъекте. Такую информацию можно получить, проведя мониторинг рынка недвижимости. И, соответственно, если квартира неплохая, но цена снижена, то в чем-то здесь подвох. Безусловно, возможен и «хороший» вариант, когда собственник просто не знает цен и выставил квартиру на продажу, не подумав, или ему срочно нужны деньги.

Но бывают случаи, когда в дело вступают мошеннические схемы. Например, оформление сделки купли-продажи по поддельным документам. Проверьте все самым тщательным образом.

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Во-первых, стоит обращать внимание на людей, которые продают Вам квартиру. Если это пожилые люди, лица с психическими отклонениями или люди, ведущие асоциальный образ жизни, не стоит заключать с ними сделку, поскольку у них могут оказаться родственники, которые имеют право на собственность и будут не рады продаже имущества. В таком случае они могут заявить, что продавец, подписывая договор, находился в невменяемом состоянии, и потребуют его расторжения.

Также стоит проявить больше бдительности, если продажей квартиры занимается не лично ее владелец, а доверенное лицо. Может оказаться, что доверенность давно недействительна, и сделка не будет иметь юридической силы. Обязательно следует расспросить доверенное лицо о том, в каких отношениях он состоит с владельцем. Также не будет лишним проконсультироваться с нотариусом, который оформлял данную доверенность.

Я бы рекомендовал изучить документы, подтверждающие право владения недвижимостью. Следует выяснить, является ли продавец непосредственным хозяином квартиры, не принадлежит ли она вдруг государству или частной компании, потому что без их согласия сделка не может считаться состоявшейся. Если имущество принадлежит владельцу не на основании договора купли-продажи, а на основании судебного решения, то необходимо обратиться в суд с просьбой на просмотр оригинала документа. Такие документы часто подделываются, и в случае, если вы подпишете договор с мошенником, после перевода денег он имеет право требовать свое имущество назад, так как по закону сделка будет считаться недействительной.

Очень важно проверить, кто имеет право на жилплощадь. Супруги, несовершеннолетние, родственники, лица, считающиеся пропавшими без вести или сидящие в тюрьме – все они спустя какое-то время могут подать заявление, чтобы признать сделку незаконной. Следует обратиться в паспортный стол или заказать выписку из ЕГРП, чтобы четко определить, кто прописан в данной квартире и имеет на нее права. Если там будет указан кто-то кроме владельца, необходимо либо требовать выписать их, либо связаться с ними и получить письменное согласие на продажу имущества.

Ситуации бывают разные, и на сто процентов уберечься от мошенников вряд ли можно, но, следуя этим простым правилам, Вы обезопасите себя от самых распространенных типов мошенничества.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

Сегодня, когда спрос на вторичном рынке жилья заметно сократился и относительно низкие цены уже не так настораживают покупателей, нарваться на аферистов особенно легко. Вот несколько моментов, которые должны Вас насторожить.

1. Подозрительно низкая комиссия или ее отсутствие. Иногда риелтор соглашается Вам помочь за символическую плату. Однако, найдя подходящую квартиру, он убеждает собственника поднять цену и получает часть от этой разницы в качестве вознаграждения. Лишь после этого мошенник соглашается показать квартиру клиенту. В таком случае, заключая сделку, Вы заплатите риелтору гораздо больше обычного, сами того не подозревая. Для того чтобы этого избежать, покупателю и владельцу квартиры лучше лично встретиться на этапе переговоров и обсудить все финансовые вопросы.
2. Сделка совершается по доверенности от хозяина квартиры. Один из самых широко распространенных способов обмана – продажа квартиры через подставных лиц. Нередко настоящие хозяева даже не в курсе того, что их квартира продается. Мошенники обманным путем получают паспорт, находят похожего человека, едут с ним к нотариусу и оформляют на себя генеральную доверенность с правом продажи квартиры. Поэтому к сделкам по доверенностям следует относиться особенно внимательно и тщательно проверять все документы.
3. Недееспособные продавцы. Истории о покупках недвижимости у алкоголиков, наркоманов и психически больных людей за копейки стали притчей во языцех. Однако такие сделки могут быть легко оспорены в суде. Подобная неосмотрительность может дорого обойтись покупателю. Поэтому нелишне запросить у продавца справку из психоневрологического диспансера. Если ему нечего скрывать, получить ее несложно.
4. Излишняя дружелюбность риелтора. Как правило, риелторы – это прекрасные психологи. Они отлично знают, как расположить к себе человека и как поддержать беседу. Но если риелтор внезапно стал Вашим лучшим другом и разговоры постепенно перешли на личные темы, то это повод насторожиться. Возможно, следует установить дистанцию, чтобы сохранить трезвость ума.
5. «Ошибка» в адресе. Бывают случаи, когда риелторы намеренно показывают покупателю не ту квартиру, которая выставлена на продажу, а точно такую же в соседнем доме, но с хорошим ремонтом. В спальных районах все дома, как правило, однотипные, поэтому их легко перепутать. И это на руку мошенникам. Когда покупатель решается на сделку, с ним заключается договор, где прописывается настоящий адрес квартиры. Обман в таких случаях раскрывается слишком поздно. Поэтому прежде чем ехать на осмотр, имеет смысл самостоятельно изучить место, где расположен дом. Недобросовестные продавцы проявляют чудеса изобретательности и постоянно придумывают все новые и новые схемы обмана. В таких условиях даже предусмотрительный и юридически подкованный человек не всегда может сразу понять, что имеет дело с аферистами. Совет тут можно дать только один: всегда сохраняйте бдительность, будьте внимательны ко всему, особенно к мелочам.

Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:

Нужно уточнить, что мошенником может оказаться застройщик или продавец. Застройщики не являются мошенниками в прямом понимании, но по тем или иным причинам порой не учитывают интересы своих инвесторов. Строят небоскребы ИЖС, продают их, а затем сносят. Через жилищно-строительные кооперативы собирают деньги, а объекты в итоге остаются недостроенными. Сейчас ситуация немного улучшается, поскольку создается компенсационный фонд для подобных ситуаций.

Второй вариант мошенничества – на уровне продавцов. Например, можно наткнуться на квартиру, которая впоследствии может быть отнята третьими лицами. Нужно проверять, нет ли других заинтересованных лиц (помимо продавца), которые могут иметь притязания на данный объект недвижимости, нет ли нарушения прав третьих лиц.

У нас был случай с купленной московской квартирой, когда квартиру приобретали у человека, купившего ее после незаконной приватизации предыдущим собственником. В итоге все сделки были признаны недействительными, а квартира досталась государству. Это значит, что иногда недостаточно проверить только продавца, нужно смотреть всю историю объекта. Мы знакомы и с ситуациями, когда квартиру продавали в период ее краткосрочной аренды, подделав документы. С осторожностью я бы относился и к объектам, продающимся с большим дисконтом. Распространенная схема в последнее время: продавец после продажи квартиры прикидывается невменяемым и оспаривает сделку. Все сомнительные ситуации, вызывающие подозрения недобросовестности продавца, следует анализировать!

Как же подстраховать себя от подобных обстоятельств? Правильного совета, который гарантирует Вас от сделки с мошенником, не существует. Если у Вас имеются какие-то сомнения, я бы рекомендовал обращаться к квалифицированному юристу (наряду с сотрудничеством с риелтором), разбирающемуся в данных вопросах. Поскольку только юридически подкованный специалист сможет отследить всю историю объекта и продавца/застройщика, а также выявить возможные риски.

Отвечает руководитель группы компаний «ТСН Недвижимость», президент гильдии риелторов Пушкинского района Московской области Татьяна Седых:

Изощренные способы мошенничества в сфере недвижимости множатся и развиваются день ото дня. И чаще всего в направлении вторичного жилья. Одна из последних преступных схем выглядит следующим образом: продавец квартиры получает от покупателя деньги за объект недвижимости, а через три-четыре месяца оспаривает сделку в суде, ссылаясь на психическое заболевание, которое якобы было в стадии обострения на момент совершения сделки. И квартира возвращается продавцу, несмотря на то что новый хозяин скорее всего в ней уже успел сделать ремонт. Доказать факт мошенничества и вернуть потраченные деньги, увы, невозможно. Причем такой исход – действительно «благоприятный». Ведь иногда происходит так, что продавец «уже потратил» деньги или «не получал их вовсе» – ретроградная амнезия тоже вполне аргументированная лазейка для мошенников.

Второй вариант: черные риелторы скупают доли в квартирах и вынуждают соседей выселиться, создавая невыносимые условия для жизни.

Вариантов мошеннических схем масса! Потому в вопросах, касающихся вторичного рынка недвижимости, стоит быть бдительными и выбирать в помощь только проверенных специалистов. В практике риелторов есть алгоритм, которому рекомендуется следовать при планировании операций с недвижимостью.

После того, как Вы окончательно определились с объектом недвижимости, первое, что нужно сделать, – это проверить наличие правоустанавливающих документов на квартиру и убедиться в том, что гражданский паспорт продавца объекта принадлежит ему и не вызывает сомнений в подлинности. Затем стоит сверить фактическую и документальную жилую площадь объекта, проверить юридическую чистоту квартиры. Рядовому покупателю сделать это самостоятельно действительно сложно, не имея юридического образования и доступа к различным базам данных. Потому при операциях с жильем лучше обратиться в сертифицированное агентство недвижимости, обладающее не только разрешительными документами на деятельность, но и хорошей репутацией на рынке. Это один из основных гарантов чистоты сделки.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Первое и главное условие. Вам придется самостоятельно вникать в суть и проверять все представленные Вам документы. При необходимости – получить одну или несколько консультаций специалистов (юристов и риелторов).

Самая простая и надежная схема приобретения жилья – договор купли-продажи, в соответствии с которым одна сторона (собственник, продавец) продает, то есть передает в обмен на определенную договором сумму денег другой стороне (покупателю) право собственности на объект недвижимости (квартиру).

В этом конкретном случае Ваша задача – проверить наличие зарегистрированного права собственности продавца на квартиру (открытые сведения, содержащиеся в электронной базе Росреестра); проверить отсутствие ограничений, обременений и судебных дел (залоги, аресты – сведения находятся также в системе Росреестр); насколько возможно глубоко изучить юридический «провенанс» квартиры (желательно с момента ее первой покупки и приватизации). Далее – проверить наличие согласия супруга продавца на совершение сделки (если продавец в браке не состоит, должно быть нотариальное подтверждение данного факта). И последнее – указать реальную собственность приобретения (желательно, чтобы эта сумма была близка по порядку к стоимости объекта, определенной в целях налогообложения, узнать эту сумму также можно получить в базах Росреестра). В случае, если Вы самостоятельно или с помощью специалистов проверите исходные данные и правовой статус, за будущее Вашей сделки можно быть спокойным.

В отношении иных форм приобретения квартиры: дарения, мены, ренты, договора долевого участия, договора о создании ЖСК и иных форм – Вам следует помнить, что данные договорs являются относительно сложными. Каждый из них таит в себе дополнительные риски, которые необходимо учитывать и прорабатывать, чтобы не стать жертвой мошенников финансовых и не пополнить собой ряды обманутых дольщиков – жертв мошенников в строительной сфере.

Отвечает генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова:

Некоторые уверены, что мошенники промышляют только однокомнатными квартирами в панельных домах за МКАД, а дорогие квартиры в пяти минутах от Кремля их не интересуют. Это очень опасная ошибка. Конечно, мошенничества в элитном сегменте на порядок меньше – индустрия профессиональных брокеров, юристов и нотариусов оставляют злоумышленникам мало шансов. Тем не менее все продавцы и покупатели должны знать основные правила, как уберечься от мошенников.

Первый совет продавцам и покупателям – никогда и ни при каких обстоятельствах не пытайтесь провести сделку самостоятельно. Это примерно так же, как самому шить себе сапоги или удалять аппендицит – попробовать можно, но результат вряд ли обрадует. А для афериста клиент, далекий от тонкостей риелторского бизнеса, но жаждущий сэкономить на комиссии, самый лакомый кусок.

При выборе риелтора обращайтесь только в известное агентство недвижимости, которое много лет на рынке. Его сотрудникам точно не нужен скандал и потеря годами зарабатываемой репутации ради одной сомнительной сделки. Лучше всего выбирать сотрудника по рекомендации друзей или знакомых, которые прошли с этим человеком через все этапы сделки и остались довольны сервисом. Спросите у руководителя департамента, сколько лет работает этот сотрудник, сколько за его плечами успешных сделок. Помимо безопасности, хороший риелтор существенно ускорит выход на сделку: благодаря многолетнему опыту он прекрасно знает, сколько стоят квартиры такого же типа и площади, на таком же этаже, в таком же районе, с такими же видами и такими же соседями. Поэтому с первого же просмотра он может сказать собственнику рыночную стоимость его квартиры, по какой цене ее имеет смысл выставлять в рекламных блоках и уместен ли торг.

Не связывайтесь с брокерами-одиночками: Вам никто не даст гарантии, что в свое время их не выгнали из компании за мошенничество или профнепригодность. К тому же в агентстве у Вас еще одна защита от мошенников – юрист, работающий не за комиссионные, а за зарплату. В отличие от брокера, ему все равно, будет закрыта сделка или нет. При малейшем подозрении на попытку мошенничества юристу выгоднее не дать выйти на сделку, чтобы к нему потом не было неприятных вопросов.

Попросите юриста предъявить соответствующие выписки и справки, что никто из собственников и зарегистрированных в квартире людей не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Это одна из известных махинаций: здоровый человек за деньги приобретает справку, что он невменяемый. Потом продает квартиру, получает деньги, а следующим ходом в суд ложится исковое заявление о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки. Если собственник невменяемый, он не может осознавать или нести ответственность за свои действия. Поэтому квартира возвращается собственнику, а деньги покупателю могут и не вернуться: невменяемый продавец их потерял, пропил, подарил приюту бездомных котят – придумать можно все что угодно.

Обязательно получите подтверждение, что на квартире нет обременений: она не находится в залоге у банка и на нее нет прав у третьих лиц, по ней нет судебных споров, не наложен арест.

Никогда не держите паспорт, СНИЛС, свидетельство о собственности и другие документы в доступном месте. Печально, но мошенниками иногда оказываются люди, которым Вы доверяете больше всего, – это могут быть Ваши друзья и даже родственники. Если в квартире нет сейфа, хотя бы запирайте ящик стола на ключ. Свидетельства о собственности можно хранить в арендуемой банковской ячейке – стоит это совсем недорого.

Алгоритм безопасной сделки

Чтобы устранить основные риски расторжения сделки, потребуются:

Правоустанавливающие документы

Договор купли-продажи, дарения, мены, ДДУ, он дает возможность оценить, как человек стал владельцем жилья, и подтверждает, что именно этот человек владеет квартирой. Для этого нужно сверить данные в документах с паспортами собственников.

Выписка из ЕГРН

Свидетельство о госрегистрации прав собственности существовало в бумажном виде до 2016-го. И сегодня считается недостаточно надежным документом для сделки. Дополнительно нужно запросить у продавца свежую выписку из ЕГРН, сверить данные собственника, проверить наличие обременений.

Справка о долгах по ЖКХ

Долги могут перейти к новому собственнику. Обезопасить себя можно, запросив у собственника справку об отсутствии задолженности, которую дает управляющая компания.

Справки ПНД и НД

Риелторы всегда запрашивают у продавца недвижимости справку из псих- и наркодиспансера. В ней должно быть указано, что он не состоит на учете в этих учреждениях.

Выписка из домовой книги

В ней значатся все жильцы, которые были прописаны, в том числе выписанные по решению суда в места отбывания наказаний.

Справка из ПФР

Позволяет проверить, не был ли использован маткапитал при покупке квартиры, даже если в других документах эта информация не содержится, к примеру, не выделены доли детей.

Документ об отсутствии супругов

В России нет общей базы регистрации актов гражданского состояния и разводов, но есть случаи, когда люди забывали поставить отметку об изменении своего статуса в паспорте, а потом становились участниками мошенничеств.

Лучше получить нотариально заверенный документ о том, что собственник квартиры не состоит в браке.

Выбрать надежного застройщика

Правильный выбор организации, занимающейся строительством жилых домов, на 90% гарантирует отсутствие проблем с квартирой. В прессе широко освещаются ситуации, в которых граждане, вложившие деньги в жилье на стадии строительства, годами не могут дождаться ввода дома в эксплуатацию, и при этом не могут вернуть свои деньги.

При выборе застройщика стоит обращать внимание на то, как долго он работает на рынке недвижимости, сколько домов сдано им без нарушения установленных сроков, есть ли претензии к нему у лиц, ранее с ним сотрудничавших. Получить такую информацию можно из интернета, газет, а также из отзывов знакомых.

Проверить надежность фирмы-застройщика стоит и в том случае, если деньги за жилье вносятся не на стадии строительства, а после его завершения, но до ввода дома в эксплуатацию. Ситуации, в которых жильцы не могут заселиться в готовый дом из-за отсутствия необходимых документов и разрешений, встречаются довольно часто. Чтобы не стать жертвой недобросовестных организаторов строительства, нужно найти все сведения о них заранее.

Какие вопросы задать продавцу

Наступает важный момент – интервью с продавцом. Проводя опрос, вы покажете свою подкованность в юридических и бытовых вопросах. Это поможет отпугнуть мошенников. Что обязательно нужно узнать?

Вопрос	Что мы хотим узнать
Кто собственник(и) квартиры?	Желательно, чтобы вы контактировали напрямую с собственником, а не с его родственниками, помощниками и прочими личностями. Если квартиру показывает риелтор, попросите показать договор на представление собственника по вопросам продажи квартиры. Важно выяснить, кто будет принимать аванс и подписывать договор купли-продажи. Если не владелец квартиры, то попросите предоставить генеральную доверенность на имя посредника.
На каком основании получили квартиру? Зарегистрировали ли право собственности?	Нужно, чтобы право было зарегистрировано в Росреестре. Проверьте основания для регистрации права. Для этого попросите правоустанавливающий документ: дарственная, вступление в наследство, договор купли-продажи и пр.
Сколько человек зарегистрировано в квартире?	Идеальная ситуация – зарегистрированных лиц по месту жительства нет. Но случается она только при основательной подготовке. Узнайте количество и возраст зарегистрированных в квартире людей. Уточните, что все они будут сняты с регистрационного учета из текущей квартиры и зарегистрированы в другой.
Состоит ли продавец в браке?	Если да, согласен ли супруг(а) на продажу квартиры? Обговорите получение письменного подтверждения согласия. Возможно, продавец был женат, но сейчас разведен, а квартира приобреталась в браке. В этом случает также требуется согласие, но теперь уже от бывшего супруга.
Есть ли среди собственников или пользователей квартиры несовершеннолетние дети?	Сделка с детьми может существенно осложнить процесс оформления покупки. Нужно убедиться, что владелец квартиры получит разрешение на продажу от Органов опеки по месту жительства.
Как долго квартира находится в собственности?	Чем больше срок владения квартирой, тем ниже для покупателя потенциальный риск. Если после покупки прошло больше трех лет, предыдущие собственники, наследники, третьи лица и другие претенденты не смогут предъявить вам претензии. Это связано с истечением срока исковой давности.
Есть ли ограничения/обременения прав на квартиру?	Убедитесь, что нет возможных ограничений: квартира заложена под кредит (ипотеку); идут судебные споры по поводу прав на нее; есть большие долги по коммунальным счетам; квартира куплена по договору ренты и рентополучатель еще жив.

Узнаём, у кого еще (помимо продавца) есть права на эту квартиру

Это, пожалуй, самая сложная задача, поскольку на данный момент нет универсального способа выяснить точно, кто может в будущем претендовать на квартиру.

Можно лишь в некоторой степени обезопасить себя, запросив у продавца документ, на основе которого он приобрел квартиру, а также справку о зарегистрированных в квартире лицах.

К примеру, в договоре дарения может быть условие о пожизненном проживании дарителя. А в договоре купли-продажи может быть указано, что оплата произведена средствами материнского капитала — тогда квартира должна быть оформлена в собственность всех членов семьи, иначе у покупателя потом могут ее изъять по иску прокуратуры или ПФР.

Если же квартира была приватизирована, а кто-то из зарегистрированных в ней лиц не стал собственником (отказался от участия в приватизации), то по закону он может проживать в ней пожизненно и даже новый владелец квартиры не сможет его выселить.

Проверка паспорта продавца на предмет семейного положения и наличия детей также позволит оценить возможные риски при покупке такой квартиры. В частности, для продажи квартиры, приобретенной в браке, понадобится нотариальное согласие второго супруга (если по документам собственником является только один супруг).

Однако если в паспорте нет отметки о браке, то достоверно узнать, покупалась она в браке или нет, увы, невозможно. Даже у нотариусов до сих пор нет доступа к базе ЗАГСа — чего уж говорить о простых гражданах, которым на запрос о семейном положении продавца квартиры в ЗАГСе точно ответят отказом.

Точно так же невозможно точно установить, сдается ли на данный момент квартира по договору безвозмездного пользования или в наем. Ведь по закону обязанности наймодателя не прекращаются с продажей жилья, а переходят к новому собственнику квартиры (ст. 675, 700 ГК РФ).

Но при этом не требуется государственная регистрация для договора безвозмездного пользования. А для договора найма она необходима, только если срок договора составляет не менее года (ст. 674 ГК РФ).

Однако отсутствие регистрации не влечет недействительность сделки. А это значит, что покупатель не сможет заранее узнать, что право пользования квартирой передано по договору другим лицам — и законные жильцы могут нагрянуть, как гром среди ясного неба.

Убеждаемся, что он действительно имеет право продавать квартиру

Для этого можно заказать электронную выписку из Росреестра об основных характеристиках и зарегистрированных правах на интересующий объект недвижимости.

Этот документ позволит убедиться в том, что продавец точно является собственником квартиры, а также что она не находится в залоге или под арестом.

Кроме того, на сайте районного (городского) суда по месту жительства продавца можно проверить, не лишен ли он дееспособности (поскольку этот вопрос относится к исключительной прерогативе суда). А также не является ли квартира на данный момент предметом судебного спора.

Проверяем, кому и сколько уже задолжал этот продавец

Чем больше у продавца долгов, тем выше риск, что он не сможет вернуть деньги в случае отмены сделки.

Самым известным источником информации о должниках является сайт Федеральной службы судебных приставов: в разделе «Банк данных исполнительных производств» по Ф.И.О. можно выяснить, какие непогашенные долги есть на данный момент у человека.

На портале «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве» можно выяснить, не признан ли ваш продавец банкротом.

Установить, какие долги у него появятся в ближайшее время, можно на упомянутом портале ГАС «Правосудие», а также на официальных сайтах арбитражного суда и судов общей юрисдикции по месту его жительства (там сейчас публикуются все решения, вынесенные в отношении конкретного гражданина).

Выясняем, не тянется ли за продавцом «криминальный след»

Прежде всего, стоит убедиться в том, что его паспорт не поддельный. Заходим на сайт Главного управления по вопросам миграции МВД России, выбираем сервис «Проверка по списку недействительных российских паспортов», указываем серию и номер паспорта продавца и отправляем запрос.

Ответ выдается сразу же. Если паспорт «чист», то его нет в списке недействительных. Кроме того, на портале ГАС «Правосудие» можно узнать, не был ли ваш продавец фигурантом уголовного дела.

Выбираем вкладку «Федеральные суды общей юрисдикции», далее — «Поиск по делам и судебным актам», выбираем субъект РФ и указываем Ф.И.О. интересующего вас человека. Система выдаст все судебные дела, в которых за последнее время участвовал ваш продавец, с текстами вынесенных постановлений.

Как осмотреть саму квартиру

В сумерках все выглядит привлекательнее. Поэтому квартиру лучше осматривать днем, при солнечном освещении и в холодное время года: зима-осень-весна. Тогда можно увидеть, хорошо ли работает отопление,в порядке ли батареи, есть ли сырость на стенах и не течет ли крыша.Обязательно проверьте горячую воду — до верхних этажей она иногда «не доходит», и это станет вашей проблемой. Стоит поговорить с соседями: нельзя все принимать на веру, но они могут рассказать и какие-то важные вещи. Например, что владелец квартиры давно уехал, а тот человек, который представился вам продавцом — его квартиросъемщик. Вот так и выясняются случаи мошенничества.Читайте подробнее в материале «Мошенничество при продаже квартиры».Посмотрите также, есть ли рядом остановки, стоянки, и насколько регулярно в этот район ходят автобусы. Если у вас есть дети, то важно, чтобы окна выходили во двор, и вы могли видеть детскую площадку (когда они гуляют), а также школа и детский сад — в шаговой доступности.

Необходимые документы

Для оформления сделки по приобретению квартиры потребуется предоставить в Росреестр или МФЦ следующие документы:

• паспорта обеих сторон – продавца и покупателя (копии);
• от продавца: документ о праве собственности на квартиру, выписка из ЕГРН, справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги и прописанных на данной жилплощади;
• договор купли-продажи, скрепленный подписями обеих сторон сделки;
• платежный документ, подтверждающий уплату госпошлины (получить скидку на оплату, можно через портал госуслуг онлайн);
• в случае нахождения квартиры в совместной собственности супругов, потребуется согласие второго супруга на продажу и свидетельство о браке;
• если среди собственников жилья присутствуют прописанные в квартире дети, не достигшие 18-летия, обязательно разрешение на продажу от органов опеки;

Для жителей Москвы при совершении сделки по купле-продаже квартиры требуется предоставить единый жилищный документ, заменяющий сразу несколько справок и сокращающий прохождение всех бюрократических процедур.

Если квартира покупается с ипотечным займом, то список документов расширяется, потребуются:

• заключение экспертов о стоимости покупаемого жилья;
• заявление на ипотеку;
• справка о том, что берущий ипотечный кредит имеет постоянный доход;
• технический паспорт квартиры.

Существуют случаи, когда требуется обязательное нотариальное удостоверение сделки. Это нужно при продаже одной из долей в квартире, а также, если собственнику не исполнилось 18 лет или признан недееспособным. Тогда в нотариальную контору нужно предоставить:

• удостоверения личностей обеих сторон сделки;
• составленный, но не подписанный договор сделки;
• выписка из ЕГРН и документ о праве собственности на жилье;
• извещение всех долевых участников (в случае продажи доли);
• разрешение опекуна (когда собственник ребенок до 18 лет или недееспособный гражданин).

Все в порядке? Заключаем договор

Договор купли-продажи по закону можно заключить в простой и в нотариальной форме в трех экземплярах (для продавца, для покупателя и для госрегистратора).Согласно ФЗ-218 договор обязательно должен быть заверен нотариусом в трех случаях:- продается доля в квартире;- продается квартира, где собственник — несовершеннолетний или недееспособный;- квартира продается на условии пожизненного содержания с иждивением.В остальных случаях нотариус привлекается по желанию. Помните: договор купли-продажи для продавца — единственный способ защитить свои права в суде, если сделка пойдет не по плану. Составлять его нужно тщательно. Поэтому мы рекомендуем все-таки обратиться к юристу или нотариусу, чтобы он обозначил важные места в ДКП и сразу указал на ошибки (если они есть). Через нотариуса можно зарегистрировать права в Росреестре и безопасно перевести деньги.В договоре купли-продажи нужно указать данные о квартире, ее кадастровый номер, стоимость сделки и сроки выписки всех членов семьи продавца из квартиры после продажи. Если на квартиру есть обременение, то это тоже нужно прописать. Если вы решили не обращаться к юристу, а справиться самостоятельно, то обезопасьте сделку — пропишите в договоре неустойки, штрафы и гарантии на случай неисполнения обязательств.

Оформление сделки купли-продажи недвижимости

На этом этапе следует прежде всего ознакомиться с правоустанавливающими документами на квартиру и сверить их с паспортами собственников. Владельцев может быть несколько и нужно получить согласие каждого из них. Желательно увидеться лично с продавцом для того, чтобы сверить подпись на доверенности. При помощи органов опеки можно удостовериться в дееспособности всех владельцев квартиры.

Продавец вам должен предоставить весь пакет документов для оформления купли-продажи:

• свидетельство о государственной регистрации права собственности;
• паспорта всех владельцев недвижимости;
• документ, подтверждающий права владельцев на квартиру (договор купли–продажи, приватизации, дарения, свидетельство о вступлении в наследование или решение суда);
• разрешение органов опеки (если ребенок владеет долей в квартире);

Без вышеуказанных документов сделка не сможет быть зарегистрирована. Также нужно знать следующие моменты:

• все документы вам должны предоставить в подлинном виде;
• если владелец квартиры состоит в браке, нужно нотариально оформленное согласие супруга на продажу квартиры или решение суда о разделе совместного имущества;
• продавец должен предоставить вам кадастровый и технический паспорта на квартиру;
• имеет смысл запросить выписку из ЕГРП о том, что нет обременений на квартиру и она не является предметом судебного спора;
• не забудьте попросить у владельцев справку об отсутствии задолженности по уплате услуг ЖКХ;

При подписании договора следует внимательно проверить правильность паспортных данных участников сделки и удостовериться в правильности реквизитов квартиры. Должна быть указана стоимость квартиры и соблюдены все условия передачи денег.

Внесение аванса или задатка

Чтобы показать серьезность своих намерений купить квартиру, нужно оставить некоторую сумму денег (не более 30 000–50 000 руб.) в качестве предоплаты. При возникновении спорной ситуации с продавцом договор поможет вернуть деньги в судебном порядке. Для этого существуют две формы: аванс и задаток.

Подсказка

Аванс – денежная сумма, которую передает покупатель продавцу в подтверждение своих намерений. Возвращается покупателю в полном объеме, если покупатель отказался от покупки.

Задаток – сумма, которая возвращается покупателю в двойном объеме, если купля-продажа не состоялась по вине продавца. Задаток остается у продавца, если покупатель отказался от приобретения квартиры.

Обеспечить юридическую безопасность поможет договор, в котором можно прописать различные дополнительные условия (ст. 381.1 ГК РФ). Он заключается в свободной форме и должен содержать следующую информацию:

• адрес квартиры,
• ее полную стоимость,
• внесенную сумму,
• срок до возврата денег или оформления купли-продажи,
• условия возврата и невозврата,
• штрафные санкции (согласуются индивидуально),
• ФИО, паспортные данные и подписи продавца и покупателя.

Однако часто стандартную форму приходится дополнять. Например, возможными штрафами при нарушении договора. Чтобы учесть все нюансы при составлении соглашения по авансу или задатку, можно обратиться к юристу. Аванс передается наличными от покупателя продавцу. При желании вы можете попросить у продавца расписку в получении средств. Однако это не обязательно, наличие подписанного договора не требует дополнительных подтверждений.

Подписание договора купли-продажи и передача денег

Проверка договора купли-продажи

Убедитесь в чистоте договора, который предлагает продавец или риелтор. Вы можете сверить документ с образцом, размещенным на сайте Росреестра. Убедитесь, что в документе нет дополнительных условий, накладывающих на вас невыгодные обязательства: доплаты, отложенный переезд и пр. Если не уверены, что сможете проверить договор самостоятельно, обратитесь за помощью юриста.

Передача денег

Через банковскую ячейку. В последнее время стала популярной аренда банковской ячейки, из которой продавец впоследствии забирает оплату за квартиру. Так вы получите гарантии, что продавец не пропадет с вашими деньгами. Для этого заключается трехсторонний договор между банком, продавцом и покупателем. Чтобы его заключить, достаточно прийти вместе с продавцом в отделение банка и предъявить ваши паспорта. В договоре указывается список документов, позволяющий продавцу забрать деньги из банковской ячейки. Как правило, это:

• договор купли-продажи квартиры, прошедший государственную регистрацию;
• выписка из ЕГРН, где владельцем недвижимости указан покупатель.

В договоре аренды ячейки указывается срок, в который продавец должен предоставить документы и забрать деньги. Если по истечении оговоренного отрезка времени, например, 1 месяц, этого не случится, вы можете забрать деньги обратно. Традиционно аренду банковской ячейки берет на себя покупатель, то есть вы. Стоимость составляет 2000 руб. После заключения договора продавец получает ключ от банковской ячейки и кладет в нее деньги.

Аккредитив. Это безналичная форма оплаты, представляющая собой условное обязательство банка. Он берет на себя обязательство произвести платеж в пользу продавца, как только тот предъявит необходимые по договору документы. Процесс расчетов выглядит следующим образом:

1. Продавец и покупатель заключают договор, по которому расчет между ними ведется при помощи аккредитива.
2. Покупатель обращается в банк, где у него открыт расчетный счет, с заявлением на оформление аккредитива.
3. Банк открывает аккредитив и передает его оригинал продавцу.
4. Продавец предъявляет банку зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи и другие документы, прописанные в договоре и аккредитиве.
5. Если у банка нет сомнений в чистоте сделки, деньги поступают на счет продавца.

Аккредитив открывается на любой срок и в дальнейшем может быть продлен. Если срок аккредитива прошел, но продавец не предоставил документы, деньги автоматически поступают на счет покупателя. Обратите внимание, что банк не проверяет подлинность предоставленных документов, необходимых для осуществления перевода денег продавцу.

Подписание
Оформить сделку вы можете с помощью риелтора, которого нанял продавец, или в Многофункциональном центре (МФЦ). Риелтор сам проследит за наличием всех необходимых документов и скажет, какие нужно предпринимать действия. Чтобы воспользоваться вторым вариантом, вам понадобятся все документы, перечисленные в блоках выше, и заполненный договор купли-продажи в 3 экземплярах. Образец можно скачать на сайте Росреестра. В МФЦ вам выдадут образцы заявлений и передадут документы для регистрации в Росреестр. Государственная регистрация в среднем занимает около 8–10 дней.

Договор может быть сделан в одной из двух доступных форм. Главное, чтобы она была письменной, а не устной (ст. 550 и ст. 434 ГК РФ).

• Простая письменная форма (ППФ) – унифицированный договор, который вы составляете по своему усмотрению. В образце содержатся все основные условия, которые требуются по Гражданскому кодексу. Чтобы учесть все важные нюансы, при составлении соглашения можно обратиться к юристу. Он профессионально оценит текущий вариант или подготовит новый проект договора.
• Нотариальная форма – это договор, подлежащий обязательному заверению. В данном случае нотариус выступает гарантом юридической чистоты сделки. При возникновении споров между продавцом и покупателем оспорить в суде правомерность такого договора значительно сложнее. Кроме того, в некоторых случаях нотариальная форма является обязательной: при заключении договора пожизненного содержания с иждивением (рента), при долевой собственности на объект, а также в случаях, когда один из собственников несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин.

Обычно главные проблемы обнаруживаются на этапе проверки документов и оформления договора купли-продажи. Среди них скрытые юридические сложности, мошенничество продавца, претенденты на квартиру и пр. Сотрудничество с риелтором не всегда полностью защищает от рисков. Если вы сомневаетесь в чистоте сделки и хотите не потерять квартиру в дальнейшем, обратитесь к юристу.

Как лучше перевести деньги

Самым безопасным для покупателя способом будет передача денег частями, и это тоже нужно прописать в договоре. Для этого открываются две банковские ячейки, куда покупатель кладет разные суммы: первую продавец получает сразу после заключения договора, а вторую — после госрегистрации перехода права собственности.

Что дальше: после заключения договора купли-продажи

С 1 марта 2013 года договор купли-продажи регистрировать не надо. Как только вы с продавцом его подпишете, сделка будет считаться совершенной. Чтобы договор стал исполненным, квартиру нужно принять по передаточному акту с подписью обеих сторон.Важно: договор участия в долевом строительстве и договор ипотеки подлежат регистрации и считаются заключенными только после неё. Регистрация ипотеки совершается одновременно с регистрацией права собственности на недвижимость. Заявление писать для этого не нужно. На договоре ставится регистрационная отметка.А вот переход права собственности по-прежнему нужно регистрировать согласно ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ. Для этого вам вместе с продавцом нужно обратиться в МФЦ или отделение Росреестра и написать заявление на госрегистрацию прав (бланк взять в отделении).К заявлению приложите документы (оригиналы плюс копия):1. Квитанция об оплате госпошлины.2. Документы о праве собственности на квартиру.3. Выписка из ЕГРН на жилье.4. Техпаспорт на жилье (полученный не позднее 5 лет назад).5. Паспорт продавца и покупателя.6. Три экземпляра ДКП.7. Три экземпляра акта приема-передачи квартиры.Получить официальную выписку из ЕГРН можно на сайте https://rosreestr.net/ Документы сдаются сотруднику МФЦ или Росреестра, он составит опись с полным их перечнем и назовет день, когда нужно придти. Опись нужно будет принести с собой, чтобы вам вернули ваши документы.С 2016 года отменили свидетельства, поэтому когда регистрация пройдет, вам просто выдадут выписку из ЕГРН, где вы должны быть указаны как владелец квартиры. Свидетельства теперь не выдаются.