Как успешно купить квартиру в Сочи — советы по выбору и возможные подводные камни

Какая недвижимость есть в Сочи

В отличие от большинства городов, где цена недвижимости зависит в основном от уровня комфорта, в Сочи все обстоит немного по-другому. На цены здесь влияет удаленность от моря, тип постройки, уровень и качество жилья. Рассказываем, что здесь можно приобрести.
Квартиры. Можно купить новостройку или вторичку. Самые востребованные — однокомнатные и студии, в основном их покупают под сдачу туристам. Средняя площадь жилья — 25 кв. м.
Апартаменты. Выглядят как квартиры, но не имеют жилого статуса. Прописаться в помещение нельзя, его покупают в основном под аренду. Это скорее гостиница квартирного типа, где у каждого номера свой собственник. Площадь небольшая — около 25 кв. м, на ней умещается небольшой санузел
и спальня. Отдельной кухни чаще всего нет — под нее выделяют кусок прихожей или жилой зоны.
Квартиры в самострое. На вид это обычные многоэтажные дома, но они возведены незаконно, и в любой момент их могут снести. В купленной квартире нельзя прописаться: по документам покупатель становится владельцем участка, а не квартиры. Цена квадратного метра в самострое обычно дешевле, чем
в законно возведенных домах. Администрация города ведет список незаконных построек, но в реальности их намного больше, чем на сайте.
Жилые гаражи. По сути, это гараж с надстроенным жилым этажом. Внизу обычно располагается кухня, наверху — жилые комнаты. Это довольно популярный в Сочи тип жилья: некоторые гаражные кооперативы уже давно превратились в мини-поселки. Люди живут здесь постоянно, некоторые летом сдают жилье туристам. В жилом гараже тоже нельзя прописаться, но в отличие от самостроя, гараж нельзя снести: в законе нет норм, регулирующих внешний вид этих строений.

Это гаражный кооператив «Мзымта», все гаражи здесь жилыеЗемля под постройку. Земля в Сочи дешевле квартиры — участок у моря можно купить по цене студии в отдаленном районе. На участке можно построить гостевой дом или продать землю через несколько лет дороже первоначальной стоимости в 1,5—2 раза. За это же время стоимость квартиры поднимется процентов на пятнадцать — двадцать.
Частные дома и дачи. Дачами в Сочи обычно называют дом в отдаленном селе под Адлером. На такое жилье сложно найти арендатора, поэтому его чаще покупают для себя. Можно купить готовый гостевой дом, но цены на них начинаются от шестнадцати миллионов. В центре города или в новом коттеджном поселке стоимость еще выше.
ВЫВОД: Некоторые варианты жилья довольно проблематичны. Например, квартиру в самострое можно потерять в любой момент, а в жилом гараже сложности с водой и другими коммуникациями. На мой взгляд, разумнее вложить деньги в студию, однокомнатную квартиру, апартаменты или недорогой, но перспективный участок.

Особенности рынка недвижимости в Сочи

У сочинского рынка жилья в сравнении с другими регионами репутация сложная. Число мошенников, недобросовестных риелторов или случаев, где квартира куплена в доме под снос или без коммуникаций, довольно велико. Во время олимпийского бума дома строили поскорее, лишь бы продать. С последствиями таких строек приходится разбираться уже новым жильцам. До Олимпиады предприимчивые «бизнесмены» покупали землю под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), строили на участке многоквартирный дом и пытались его узаконить. Иногда успешно, иногда нет.

Сейчас в судах Сочи и Краснодарского края рассматривают более 400 дел о незаконно выстроенной недвижимости. В 2016 году по фактам незаконной стройки было подано 192 исковых заявления, из них в первой инстанции удовлетворено 45%. 55 объектов признаны подлежащими сносу. В 2017 году в суды подано 83 иска по таким стройкам. В 2019 году в числе самостроев, подлежащих сносу, значится 459 объектов.

Вторая массовая проблема — дома, выстроенные без разрешений на подключение коммуникаций. Часто вместо централизованной канализации в таких домах устроен септик, где-то нет договора с лифтовой компанией. До сих пор на рынке сотни объектов, квартира в которых не обещает покупателю ничего, кроме проблем. Поэтому подходить к покупке жилья в Сочи нужно очень осторожно.

В какое время года выгоднее всего покупать квартиру в Сочи? Ожидается ли в этом году спад стоимости после окончания туристического сезона? На сколько процентов?

Выгодней всего покупать квартиру осенью и зимой. В это время на рынке количество предложений достигает максимального значения. Весной жилье начинает дорожать и летом во время туристического потока цена достигает пика. А предложений не так много, потому что многие люди снимают жилье с продажи, так как сдают его посуточно. Если обратиться к статистике, графикам изменения цен,  то с 2008 года цена на недвижимость в лучшем городе-курорте страны ни разу не падала. Отрицательной динамики просто напросто нет. Скажу больше, нет никаких предпосылок к снижению цены. Есть спрос. Есть предложение. Рынок очень живой. Так что если вы собрались приобретать жилье в Сочи — рекомендую не затягивать.

В каком районе Сочи лучше покупать жилье?

Как и в любом другом городе, самым престижным здесь считается Центральный район. В нем сосредоточены торговые центры, дорогие магазины, пляжи, парки и памятники архитектуры, привлекающие массу туристов. К тому же исторический Сочи — это еще и деловой центр. Соответственно, и жилье в нем самое дорогое. Местность плотно застроена многоэтажными и частными домами, гористый рельеф не позволяет застройщикам осваивать новые участки на периферии Центрального района, поэтому в нем появляются в основном дома элит- и бизнес-класса. Выбор более доступных по цене новостроек ограничен.

Примыкающий к центру города Хостинский район расположен в долине горной реки Хосты. Благодаря окружающим его горам в районе сложился комфортный микроклимат: более теплый и менее влажный, чем на остальной территории Сочи. По ценам на жилье этот район занимает второе место. В Хостинском районе есть и микрорайоны советского периода, и современные жилые комплексы.

Адлерский район принимает основной поток туристов. Именно здесь расположены международный аэропорт «Сочи», спортивные сооружения Олимпийского парка, множество отелей, санаториев, баз отдыха. Зимой центр притяжения отдыхающих перемещается от побережья к горнолыжным курортам Красной Поляны. Расположение на равнине делает этот район города удобным для строительства жилья, здесь активно возводятся дома в поселках и целые спальные микрорайоны.

Лазаревский — самый большой из районов Сочи. Поскольку недостатка в землях для строительства здесь нет, в районе хорошо развита малоэтажная застройка. Представлены также типовые «хрущевки», высотных новостроек немного. Средние цены на жилье здесь самые низкие по городу. Свою роль в этом сыграла ограниченная транспортная доступность района — дорога до центра Сочи протяженностью порядка 70 километров имеет участки с серпантинами.
Выбрать оптимальный район для проживания удаленно, не зная города, невозможно. На расстоянии покупатель упускает из вида слишком много локальных факторов. Прежде чем заключать сделку, специалисты рекомендуют иногородним покупателям снять квартиру в выбранном районе и на личном опыте взвесить все его плюсы и минусы.  Смотрите готовые и строящиеся квартиры в разделе Недвижимость в Сочи.

Сколько нужно денег на покупку недвижимости в Сочи

Квартиры-студии и однокомнатные квартиры — доступный, востребованный и популярный тип недвижимости. Цена зависит от расположения. Дешевле всего в отдаленных районах: Лазаревском, Туапсе, Лоо, селах Адлерского
и других районов. Там можно купить квартиру за 2 200 000—2 500 000 ₽. Чем ближе к морю и инфраструктуре, тем дороже жилье. В Сочи, Адлере и
на Красной Поляне средняя стоимость небольшой студии 4 000 000—5 000 000 ₽. Если планируете покупать квартиру в новостройке, минимум семьсот тысяч заложите на ремонт. До 90% квартир в новостройках сдается без отделки.ПРИМЕР:

На Avito продают однокомнатную студию в селе Орел-Изумруд Адлерского района, ее стоимость 2 200 000 ₽. В объявлении написано, что рядом есть супермаркет, отделение банков и продуктовый рынок.
До моря 3 км, это минимум полчаса пешком.
До центра Адлера ехать около 7 км, с учетом пробок не менее получаса.
В сезон такое жилье стоит около 1800 ₽ в сутки. В самые жаркие месяцы арендаторов найти несложно, но в мае и сентябре, когда отдыхающих поменьше, люди сюда вряд ли поедут. Владелец рискует остаться без дохода за два сезонных месяца.
Квартира-студия в селе Орел-Изумруд. В объявлении написано, что рядом есть супермаркет, отделение банков и продуктовый рынок, но до моря и центра Адлера добираться не менее получаса
Самые дорогие квартиры в центральной части Адлера. До моря — 450 метров, рядом пляжи европейского уровня, в паре остановок Олимпийский парк, Имеретинская набережная и Сочи Парк. Если купить квартиру здесь, в сезон ее можно сдавать от 3 500 ₽ в сутки.
Площадь этой студии в центре Адлера немного больше — 33 кв. м, а цена выше почти в два раза, чем студия в селе Орел-Изумруд
Вторичное жилье дороже примерно на полмиллиона, но ремонт делать не нужно или недорогой — косметический. Например, квартира в центре Сочи с отделкой, мебелью и техникой: можно сдавать сразу после покупки. До моря 10—15 минут пешком, столько же до Морского вокзала и парка Ривьера. Рядом много кафе, баров и ресторанов.
Студия в центре Сочи площадью 22 кв. м. Ее можно сдать за 3500 ₽ в сутки и дороже
Апартаменты. Если прописка в Сочи для вас не первостепенна, можете купить апартаменты и жить сколько угодно или сдавать в аренду. Чаще всего апартаменты строятся в развитых и дорогих туристических районах. Некоторые апартаменты находятся в управлении отелей — вам не придется встречать и провожать гостей, следить за чистотой и порядком. Но управляющая компания будет забирать часть дохода — в среднем 20—30%. Покупая апартаменты, вы приобретаете готовый бизнес.
Для описанных условий цена выглядит подозрительно низкой, даже с учетом срочной продажи. Если цена на жилье ниже среднерыночной в том же районе, стоит узнать у продавца, в чем причина. Чтобы привлечь клиентов, недобросовестные риелторы размещают фейковые объявления с низкой ценой и фотографиями с других объектов
Земельные участки. Их обычно покупают для перепродажи. Как правило, земельные участки дешевле квартиры в полтора — два раза. Если купить участок в хорошем месте, через несколько лет можно перепродать его значительно дороже. Или построить на участке гостевой дом и сдавать комнаты. В сезон стоимость размещения доходит до 1500 ₽, в зависимости от количества проживающих.
Такой участок в 6 соток можно купить на самом берегу моря в Лазаревском районе. Квартира за эту же цену, скорее всего, будет находиться в нескольких километрах от моря.

Как уберечь себя от мошенников на рынке недвижимости

Мошенники встречаются на любом рынке. В случае с недвижимостью используются две нелегальные схемы: продажа чужой квартиры по поддельным документам и незаконная продажа своего жилья по настоящим документам. Если цена ниже рыночной — повод насторожиться. Чтобы не стать жертвой обмана, нужно хорошо знать процедуру сделки, правила изучения документов на недвижимость и персональных документов, правила проверки недвижимости.

Какие есть опасности

Обман

1. На сайтах бесплатных объявлений может быть до 50-60% фейковых предложений – на жаргоне их называют «риелторскими фонарями». Их цель – зацепить покупателя, получить его телефон, выяснить, какой суммой он располагает, и затем пытаться продать ему неликвидные варианты под видом «самых лучших, которые завтра же уйдут».

2. Вид из окна – еще один фактор обмана иногородних покупателей: в объявлении могут разместить прекрасные фото побережья или гор, а на деле квартира будет располагаться в цокольном этаже и ее окна окажутся ниже земли.

Самострои

В городе много самостроев. Недавно правительство Краснодарского края выпустило карту зданий, которые подлежат сносу. На ней – более тысячи объектов, в том числе и жилые многоэтажки. Про каждый дом можно узнать все подробности (застройщик, акты проверки, судебные решения и т.п.). Поэтому перед выбором недвижимости рекомендуем сверяться с сайтом «Открытого правительства Краснодарского края», там есть страница «Незаконное строительство». Проверьте, нет ли там вашего будущего дома.

Нарушение технологий

Некоторые дома в Большом Сочи возведены с нарушениями технологий строительства, не подключены к центральной канализации или системе отопления. В них может отсутствовать нормальная система подачи воды и электричества. Нужно помнить об этой опасности и проверять все разрешительные документы и проектную декларацию застройщика.

Архитектурный хаос

Архитектурный хаос – ключевая проблема многих некачественных проектов в Сочи. В квартире могут быть шестиугольные комнаты, на огромную площадь – всего два или даже одно окно и т.п. Поэтому перед заключением договора надо обязательно посмотреть квартиру или изучить архитектурный проект, если речь идет о строящемся жилье.

Выбираем жилье в Сочи

Оптимальный вариант – покупать квартиру в агентстве с хорошей репутацией или напрямую у проверенного застройщика. Собирайте как можно больше информации о ЖК (форумы, панорамы в Яндекс.Картах, сайт правительства региона, проектная декларация и т.п.).

В любом случае чистоту сделки надо проверять у доверенного юриста или в официальном агентстве. Помните, что юридическую силу имеют три варианта договора о покупке недвижимости:

1. Договор купли-продажи (для вторичного жилья или для ЖК, на который уже получен кадастровый паспорт).

2. Договор долевого участия с регистрацией в Росреестре по ФЗ-214.

3. Договор переуступки права собственности на новостройку.

Как выбрать квартиру в Сочи от застройщика

Мы привыкли к тому, что строящееся жилье в сибирских городах застройщики и риелторы продают по одной цене. Строительная компания дает агенту по недвижимости скидку, он закладывает в цену свою комиссию в том же размере, поэтому покупателю не приходится переплачивать за квартиру. Новостройки от застройщика в Сочи иногороднему покупателю посредники предлагают с солидной накруткой — в расчете, что он не разбирается в местных ценах и заплатит за квартиру больше ее реальной стоимости.Сами сочинцы советуют сначала определить несколько подходящих жилых комплексов, где вы хотели бы купить квартиру. А потом уже искать выставленные на продажу варианты разными способами — по растяжкам на балконах, объявлениям на подъездах или заборах, спрашивать в офисе застройщика или даже у соседей. Так можно выйти на минимальную цену. Квартира в современном доме предпочтительнее вторичного жилфонда по ряду причин. Главные из них — однородная социальная среда и новые коммуникации. При этом многие местные новостройки не подключены к центральному отоплению.

Обогревать жилье электроприборами очень затратно, поэтому в новых многоквартирных домах устанавливают собственные газовые котельные или двухконтурные газовые котлы в каждой квартире. Это сокращает расходы жильцов на коммунальные услуги. Важный нюанс — бывает, что газоснабжение подключают гораздо позже, чем сдается дом. Чтобы в первые месяцы после новоселья не остаться без отопления и горячей воды, при покупке квартиры в строящемся доме нужно уточнять сроки подключения газа.

Как проверить квартиру

Внимательно изучите паспорт продавца: фото, возраст, дату выдачи документа. Посмотрите пометку о ранее выданных паспортах. Проверьте подлинность паспорта через онлайн-сервис МВД. Внимательно изучите свидетельство о государственной регистрации права, дубликаты и повторные документы. Проверьте правоустанавливающие документы: договоры, соглашения, акты. На обороте должен стоят штамп БТИ или Регистрационной палаты (Росреестра).

Потребуйте документы об оплате квартиры, квитанцию об оплате государственной пошлины за регистрацию права. Снимите копии всех документов и ознакомьтесь с ними без спешки. Если вам отказывают в выдаче копий, возьмите паузу в переговорах для изучения документов. Если продавец не согласен и на это, сделку лучше не заключать.

Как проверить новостройку в Сочи перед покупкой

Учитывая, что большинство строек в Сочи ведут не компании, а физические лица, перед сделкой покупатель должен досконально проверить квартиру и застройщика, чтобы не стать жертвой мошенников. Для этого первым делом нужно изучить разрешение на строительство дома. Если в нем продаются квартиры, то разрешение должно быть выдано на строительство многоквартирного жилого дома. При покупке жилого помещения вам должны показать разрешение на строительство индивидуального жилого дома до трех этажей.
В разрешении указано не только то, какой объект может возвести застройщик. По результатам проведенной экспертизы проект должен соответствовать всем строительным нормативам. Это важно, поскольку Кавказские горы и ближайшая к ним часть побережья относятся к сейсмически активной зоне, где возможны сильные землетрясения.

Тем, кто не знает местного рынка недвижимости, рекомендуют выбирать только из уже готовых новостроек. При покупке строящегося объекта есть риск, что в любой момент стройка остановится. Больше всего гарантий достройки у домов, которые строятся по 214-ФЗ. Перечень таких строек опубликован на сайте администрации Сочи в разделе «Градостроительство».

Там же можно найти реестр проблемных жилых домов, строительство которых остановилось, и актуальный список объектов незаконного строительства, подлежащих сносу. В нем множество строений, в том числе многоквартирные жилые дома, пристройки, мансарды и гаражи. Если выбранный вами дом есть в одном из этих двух списков, от его покупки лучше отказаться, несмотря на уговоры продавцов. 459  самостроев в Сочи должны быть снесены по решению суда.

Главные признаки самостроя:
1. Нет разрешения на строительство дома.
2. Разрешение на строительство есть, но дом ему не соответствует. Например, разрешение выдано на строительство индивидуального трехэтажного жилого дома, а застройщик показывает вам пятиэтажку.

Выбрать надежную новостройку и готовую квартиру в Сочи вам поможет раздел Дом у моря на портале Сибдом. Мы собрали здесь актуальные предложения от ведущих застройщиков и агентств недвижимости Сочи. 

Стоп-сигналы

Самое главное: опасайтесь любых чрезмерно привлекательных по цене вариантов. Квартиры, которые сильно дешевле средних цен по рынку, в лучшем случае могут быть фейковыми объявлениями, а в худшем – ловушкой, которая обойдется вам в миллионы.

Мы рекомендуем прервать общение с продавцом жилья или риелтором, если:

1. При звонке выясняется, что «этот вариант давно продан, но сейчас мы можем предложить лучше и в другом районе». Можно ради любопытства посмотреть предложенный вариант, но, скорее всего, он окажется значительно менее привлекательным.

2. Ваш собеседник чрезмерно активно пытается выяснить, сколько у вас средств.

3. Данные в объявлении расходятся с реальными параметрами объекта (этажность дома, метраж квартиры и т.п.).

4. Вы чувствуете, что вам слишком активно навязывают определенный вариант.

Насколько выгодно покупать недвижимость в Сочи

Для отдыха и аренды. На покупку квартиры в 15 минутах от моря и ее ремонт вы потратите около 4 000 000 ₽. В межсезонье квартиру можно сдавать
и зарабатывать по 200 000—300 000 ₽ в год. Летом — отдыхать с семьей
и экономить на аренде 75 000 ₽ в месяц. За год окупается около 500 000 ₽
из вложенных денег. Это расклад, если инвестировать в недвижимость собственные деньги. Если оформлять ипотеку, конечная стоимость квартиры вырастет — переплата зависит от первоначального взноса.
Если взять 4 000 000 ₽ в ипотеку на 15 лет с первоначальным взносом 500 000 ₽ под 6.5% годовых, то ежемесячный платеж составит около 30 000 ₽, а переплата — почти 2 000 000 ₽. В межсезонье сложно сдать квартиру дороже за 20 000—30 000 ₽, так что часть ипотечного взноса, возможно, придется гасить самостоятельно. По-моему, с учетом переплаты это невыгодно.
С первоначальным взносом побольше, ситуация чуть лучше. Например, у меня есть однокомнатная квартира в Челябинске, сейчас ее стоимость около 1 800 000 ₽. Если продать ее и использовать деньги на первоначальный взнос, ежемесячный платеж будет около 20 000 ₽. При таком раскладе я могу деньгами от арендаторов оплачивать ипотеку. Но без дополнительных вложений за 15 лет я все равно переплачу за квартиру «для отдыха» больше миллиона.
Рассчитала сумму платежей
и переплату на ипотечном онлайн-калькуляторе.
Чем выше первоначальный взнос — тем ниже ставка. При взносе
1 800 000 ₽ она автоматически снизилась с 6.5%
до 6.1%
Если отдыхать в Сочи по два месяца ближайшие 15 лет, вы сэкономите около двух миллионов и окупите всего половину стоимости жилья. По-моему, покупать квартиру только для отдыха не очень выгодно, лучше совмещать отдых с арендой.
Только для аренды. Для себя рассматриваю именно этот вариант покупки. В этом случае я вижу смысл вложить деньги в более дорогую недвижимость, которую можно сдавать круглый год.
ПРИМЕР:

Студию возле Имеретинской набережной сейчас можно купить за четыре миллиона, с учетом ремонта — пять. Если в межсезонье сдавать ее за 22 000 ₽ в месяц, за семь месяцев на аренде можно заработать 154 000 ₽. В сезон выгоднее сдавать посуточно и заработать еще около 500 000 ₽. Этими деньгами досрочно гасить ипотеку и закрыть ее за 5 лет. Переплата составит всего 350 000 ₽. Через 5 лет квартира начнет приносить доход от 500 000 ₽ в год.
За 4 500 000—5 000 000 ₽ можно найти апартаменты
в престижном районе, например, на Имеретинской набережной. Аренда апартаментов в межсезонье стоит около 30 000 ₽ в месяц, а в сезон — 5000—7000 ₽
в сутки
Для перепродажи. На свободные деньги можно купить квартиру в развивающимся районе. За пару лет район застроится, и квартира подорожает в 2—2,5 раза. Чтобы жилье не простаивало до продажи, его можно сдавать и получать по 200 000—300 000 ₽ в год.
Если хотите инвестировать в жилье, лучше не полагаться целиком на риелторов: есть риск купить квартиру в отдаленном селе далеко от моря и с плохой инфраструктурой. Лучше приехать в Сочи и на месте выбирать недвижимость. Вы сможете оценить благоустроенность района, расстояние до моря и популярных туристических мест, познакомиться с соседями.

Сколько можно заработать на недвижимости в Сочи

Три самых распространенных варианта заработка на недвижимости в Сочи: посуточная аренда, длительная аренда и перепродажа. В последнем случае
вы вкладываете деньги в жилье, а затем перепродаете его через несколько лет подороже: в некоторых районах за пять лет стоимость жилья выросла в 2,5—3 раза. Например, квартиру на этапе котлована можно купить за 3 000 000 ₽,
а продать — за 4 000 000 ₽ и выше.
Но этот вариант рискованный — даже застройщик не может гарантировать,
что дом сдадут в срок. Прежде чем инвестировать в долевое строительство, посмотрите, не включен ли ЖК в список долгостроя.
Посуточная аренда. Туристический сезон в Сочи начинается в мае и длиться до октября, в Красной Поляне — еще и с декабря по март. В это время аренда жилья колеблется в районе 2500—3500 ₽. В этом году из-за пандемии сезон начался позже, а цены на 500—1000 ₽ ниже.
В центре Сочи и в Красной Поляне квартиры можно сдавать посуточно целый год: помимо туристов, жилье арендуют местные жители из отдаленных районов, они приезжают сюда провести выходные. В холодное время года аренда ниже — от 2000 ₽ в сутки. Например, до лета я арендовала студию рядом с Имеретинской набережной за 21 000 ₽ в месяц. В сезон хозяева сдают ее посуточно за 4500 ₽, и мне пришлось съехать. Апартаменты на набережной стоят еще дороже — 5000—7000 ₽ в сутки.
Моя соседка сдает две квартиры: одну — в Адлере, вторую — в Красной Поляне. По ее словам, в хороший сезон на одной квартире можно заработать 600 000—700 000 ₽, при плохом раскладе — не менее 300 000 ₽. Но обе ее квартиры находятся в популярных туристических местах. Если жилье далеко от моря, заработок будет ниже.
В Нижнеимеретинской бухте дома находятся на закрытой территории: часто там есть свой бассейн, детская и спортивная площадки, а до благоустроенного пляжа идти всего 50 метров. Но и цены на жилье здесь заметно выше, чем в других районах города
Долгосрочная аренда. В межсезонье аренда не слишком дорогая: цена студии и однокомнатной квартиры колеблется от 20 000 до 30 000 ₽ в месяц. Летом
на квартиру в туристическом месте владельцы поднимают цену в полтора — два раза, и квартира в долгосрочную аренду будет стоить уже 40 000—50 000 ₽ в месяц.
Сейчас я снимаю квартиру с кухней-гостиной и спальней за 30 000 ₽. В сезон цену повышают примерно на 10 000 ₽, либо сдают жилье посуточно. Но хозяйка моей квартиры живет за границей, искать арендаторов ей неудобно, поэтому цена аренды для меня одинаковая весь год.
Квартира расположена на Мамайке. Это не самый лучший район центрального Сочи, а мой дом вообще находится на горе с крутым подъемом. До центра мне ехать около получаса, дорога до магазина занимает не меньше 10 минут,
до моря идти в два раза дольше. Пляжи на порядок хуже, чем в Адлере и других благоустроенных местах. Плюс рядом расселенные деревянные дома, что
не добавляет микрорайону престижа. Если бы я поселилась в доме чуть ниже — минутах в семи от моря, за квартиру пришлось платить уже 40 000—50 000 ₽ или больше.

Важно: Если купить квартиру в туристическом районе, в межсезонье ее можно сдавать за 25 000—40 000 ₽, а летом удвоить цену. За год такое жилье принесет около 400 000—600 000 ₽.
Если жилье далеко от моря, цены на него обычно не поднимают. Сдать среднюю студию или однокомнатную квартиру в спальном районе на долгий срок можно за 22 000—25 000 ₽, за год она принесет около 300 000 ₽.
Эта квартира находится в десяти минутах ходьбы от моего дома. По ремонту и площади она не отличается от моей, но расположена ближе к морю, поэтому ее аренда даже не в сезон стоит на десять тысяч дороже
Перепродажа.Жилье в Сочи дорожает, независимо от района, но дорожает неравномерно: в перспективных туристических районах цена недвижимости растет быстрее, чем в удаленных селах. Например, в 2013 году моя соседка купила квартиру в Адлере рядом с Нижнеимеретинской набережной.
За двухкомнатную квартиру она заплатила около 3 000 000 ₽. К Олимпиаде набережную благоустроили, рядом появились лучшие в городе пляжи
и Олимпийский парк. Цены на жилье в окрестностях моментально подскочили. Сейчас соседка планирует продавать жилье. Квартира как у нее
с косметическим ремонтом стоит 6 500 000—7 000 000 ₽, с ремонтом получше — еще дороже.
На деньги от квартиры соседка планирует купить землю в селе Адлерского района. Пока небольшой участок продают за полтора — два миллиона, но местность активно застраивают. Соседка рассчитывает, что скоро земля там станет популярна у туристов и цены на участки за пару лет вырастут вдвое.

Важно: Быстро и активно цены растут не во всех районах. Чтобы выгодно вложить деньги с целью перепродажи, нужно более или менее разбираться в устройстве города и различать востребованные и перспективные места. К таким относятся районы по соседству с туристическими объектами, которые начинают активно застраивать.

О прописке в Сочи

В курортном городе есть регламенты, отличные от других городов. Например, в Сочи есть такая категория недвижимости, как «жилые помещения», которой нет в других регионах. С недавнего времени в таких домах запрещена прописка. Для многих переезжающих это становится неожиданностью.

Бывает так, что дом хороший, сдан 5 лет назад, коммуникации подключены — но в нем не прописывают. Есть ситуации, когда два дома стоят рядом, но в одном пропишут, а во втором нет. Каждый случай требует индивидуального рассмотрения. Есть дома, сданные по упрощенной системе регистрации. У кого-то есть регистрационный адрес, у кого-то почтовый. С каждым объектом надо разбираться отдельно и проверять его статус.

Советы перед покупкой квартиры

Покупая квартиру в новостройке, обязательно проверяйте все документы на строительство и все разрешения. Для этого на сайте администрации Сочи вы можете найти список объектов незаконного строительства, список домов, подлежащих сносу, сведения о выданных разрешениях. Не стоит принимать импульсивные решения о покупке квартиры, для начала стоит проверить законность ее продажи.