Риски продавца при продаже жилой недвижимости по военной ипотеке

Суть ипотеки для военнослужащих

Военная ипотека – госпрограмма помощи военнослужащим в получении жилья. В ее основе накопительно-ипотечная система (НИС), которую курирует госучреждение «Росвоенипотека». Стать участником могут только те, кто служат по контракту.

Программа не учитывает семейное положение военнослужащего, наличие у него детей или другого жилья в собственности. Даже если у контрактника выделена доля в родительском доме или собственная квартира, он все равно может участвовать в программе НИС. Кроме того участник не ограничен местонахождением недвижимости. Он может проходить службу в Калининграде, а купить квартиру в Воронеже.

Чтобы получить доступ к средствам, выделенным по государственной программе, понадобится:

1. Взять свидетельство, дающее право на использование выделенных денег. Его можно оформить спустя 3 года, после вступления в программу.
2. Выбрать ипотечную программу и банк, который работает с кредитами для военных.
3. Получить расчет минимальной суммы по ипотеке в Росвоенипотеке.
4. Выбрать понравившееся жилье и заключить с продавцом предварительный договор купли-продажи.
5. Оформить договор ипотеки.
6. Подписать договор страхования имущества.
7. Заключить окончательный договор купли-продажи с продавцом и зарегистрировать право собственности.
8. Передать документы в Росвоенипотеку.

С военной ипотекой можно покупать готовое, строящееся жилье или дом с земельным участком. Размер займа под ипотеку каждый банк определяет самостоятельно, но обычно он не превышает 2-3 миллионов рублей. Но даже эту сумму не всегда одобряют военным, обычно выделяют еще меньше денег. Чтобы увеличить размер ипотеки военные могут воспользоваться материнским капиталом и другими способами господдержки, на которые у семьи есть право.

В банках разный срок кредитования контрактников. При его подсчете учитывают, чтобы на момент полного возврата долга военному было не больше 45 лет. Но, несмотря на всю выгоду материальной поддержки от государства, есть некоторые подводные камни для военнослужащих, о которых следует помнить.

Ограничение по выбору недвижимости

Военнослужащие чаще всего приобретают по военной ипотеке жилье эконом-класса. Так происходит потому, что фактически сумма, на которую военный может рассчитывать по программе, складывается из нескольких частей:

1. Накопительная часть. Она поступает ежегодно на персональный счет каждого участника НИС.
2. Военная ипотека. Деньги, которые выделяет банк в долг контрактнику.
3. Собственные накопления военнослужащего, которые учитывают при оформлении ипотечного кредита.

Для того чтобы получить доступ к накопительной части денег, военному нужно оформить свидетельство о праве на жилищное кредитование. Такая возможность появляется у всех участников НИС спустя 3 года, после вступления в программу. За этот срок на лицевом счете военного успевает накопиться не очень большая сумма.

Программа начала работать в 2005 году. В нее автоматически включают всех у кого возникли для этого законные основания. В 2020 размер ежегодного накопительного взноса дошел до размера 288 410 рублей. Рассчитывать с такими деньгами на дорогостоящее жилье не приходится. Проверить свои накопления каждый участники программ может на сайте Росвоенипотеки в личном кабинете.

Банки выдают кредиты в несколько миллионов рублей, но ее хватает не всем для покупки жилья. Получается, что большинство военных может рассчитывать только на однокомнатную квартиру в новостройке в Москве или пригороде. Если город не такой большой, можно ориентироваться на вариант получше. Но чтобы военнослужащий смог рассчитывать на более подходящую жилплощадь, особенно, если в семье подрастают дети, ему придется подождать, пока на счету накопится больше денег.

С 2016 года положение военных немного улучшилось. Вступили в силу изменения, что военнослужащие супруги могут объединить свои накопления и приобрести жилье совместными усилиями.

Условия к покупаемому жилью

Военнослужащие не могут приобрести в ипотеку любую квартиру, которая им понравится. Для получения аккредитации жилье подходить под определенные параметры. Причем условия достаточно жесткие как по отношению к квартирам в новостройках, так и по отношению к жилью на вторичном рынке.

Для квартир на первичном рынке готовность жилья должна составлять не менее 70%. При этом реализация жилых помещений должна идти по договорам долевого участия. На вторичном рынке к жилью такие требования:

• оно не должно находиться в аварийном состоянии;
• должно быть без деревянных перекрытий;
• все перестройки и перепланировки, которые имеются, должны быть узаконены.

Для подборы жилья военные могут пользоваться специальными реестрами недвижимости, которые удовлетворяют условиям для покупки по военной ипотеке.

Можно ли продать квартиру по военной ипотеке

Можно, хоть это и сложно. Однако тут еще нужно учитывать тот факт, выплачен ли кредит в полном объеме или нет, а также срок службы заемщика. Так, например, если человек отслужил уже 20 лет и больше, а также его кредит полностью погашен (что к данному сроку уже практически правило, а не исключение), значит он может свободно распоряжаться своим жильем и продавать его по стандартной схеме. А вот во всех остальных случаях придется искать «обходные пути».

Какими законами регламентируется?

Непосредственное участие в программе военнослужащих основано на действии Федерального закона «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». Все действия, проводимые в рамках программы по военной ипотеке регламентируются:

1. Статьями Гражданского кодекса РФ.
2. Федеральными законами «Об ипотеке».
3. «О государственной регистрации недвижимости».
4. Постановлением Правительства «О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих».

Долг за квартиру погашен

Если долг за жилье погашен в полном объеме и срок службы уже более 20 лет, значит человек становится полноценным собственником квартиры. С нее снимаются все обременения. Теперь владелец получает право продавать ее кому угодно и как угодно.

Порядок действий

1. Найти подходящих покупателей (самостоятельно или через агентство недвижимости/риэлтора).
2. Подготовить документы (см.ниже).
3. Обсудить условия сделки.
4. Заключить договор купли-продажи.
5. Подписать акт передачи жилья.
6. Написать расписку о получении денег.

Документы, необходимые для процедуры

Для снятия обременения необходимо обратиться в отделение Росреестра либо в МФЦ. При себе необходимо иметь:

• паспорт;
• документ, указывающий на право владения объектом;
• доверенность;
• в случае целесообразности, заявление и закладную.

Важно учесть, что на закладной должна находиться пометка о выплате денежных средств в полной мере. Если предоставить закладную не представляется возможным, при обращении в вышеуказанные органы требуется присутствие представителя кредитной организации, перед которой снимается обременение.

Расходы

В самом удачном варианте, продавец не несет никаких особых расходов, однако чаще всего дополнительные затраты возникают:

Тип расходовВозможная сумма

Свежая выписка из ЕГРН	350 рублей
Новый техпаспорт	От 10 тысяч рублей
Оценка жилья	От 2 тысяч рублей
Услуги агентства недвижимости	От 2% от стоимости квартиры
Нотариальное заверение договора купли-продажи	От 5 тысяч рублей
Оформление доверенности	От 2 тысяч рублей
Составление и заверения согласия супруги	От 2 тысяч рублей

Сроки

Банк снимает обременение сразу после возмещения всей суммы долга и предоставления соответствующих документов. При подаче документов через Росреестр, процедура завершиться в течение трех дней, при использовании услуг МФЦ – до пяти дней. Для снятия обременения в пользу Государства необходимо оформить заявление в установленном порядке, в срок до 30 дней учреждение рассмотрит его и в течение трех дней уведомить заявителя.

Долг за квартиру не погашен

В той ситуации, когда кредит за квартиру еще не выплачен в полном объеме или если военнослужащий не отслужил положенный срок, напрямую совершить продажу жилья невозможно из-за обременений. В такой ситуации можно воспользоваться одним из вариантов, описанных ниже.

Узнать суммы для гашения долга

Остаток задолженности перед банком можно узнать, обратившись к специалисту. Информация также содержится в графике платежей. Его актуальная версия часто имеется на руках.

При покупке квартиры по военной ипотеке долг частично или полностью погашает государство. Право на безвозмездное пользование этими деньгами возникает после:

• 20 лет выслуги, в том числе в льготном исчислении;
• 10 лет при увольнении по состоянию здоровья, по возрасту и некоторым другим причинам, независящим от желания военнослужащего.

Правила программы военной ипотеки прописаны в 117-ФЗ О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих.

Усредненная информация о накоплениях доступна на сайте rosvoenipoteka.ru:

• перейдите по ссылке Ежегодные взносы в меню справа;
• в таблице об учтенных средствах выберите месяц вашего включения в реестр;
• ознакомьтесь с суммой накопленных взносов в поле напротив.

Точную сумму можно узнать в личном кабинете на сайте Росвоенипотеки. Для этого выберите кнопку соответствующего запроса. В течение месяца поступит ответ с задолженностью и реквизитами для перечисления.

Как погасить долг

Чтобы продать квартиру в военной ипотеке и купить другую, обычно требуется сумма в несколько сотен или больше миллиона. Возможные источники финансирования:

• личные накопления (редко);
• средства, полученные в дар или в качестве наследства;
• потребительский кредит или другой заем, не обеспеченный продаваемой квартирой;
• деньги, полученные задатком от покупателя.

Особенности

Участники программы по военной ипотеке имеют возможность приобрести недвижимость по накопительной схеме. Они владеют счетами в банке, на которые из бюджета поступают и накапливаются финансовые средства в течении всего срока службы. На площадь приобретаемого жилья влияют сроки участия в программе и звание военнослужащего.

Военная ипотека располагает наиболее выгодными условиями. Займ выплачивается государством, посредством перевода денег на счет военных из бюджета. Преимуществом программы считается достаточно простой порядок действий и минимальный пакет документов. Также, процент, который переплачивает военнослужащий, меньше чем стандартная ставка по ипотеке.

Если покупатель – участник программы

Сделки, которые проводятся в рамках программы по военной ипотеке, считаются одними из самых надежных. Они достаточно понятны участникам и их налаженность на высоком уровне. Главным интересом владельцев жилья является быстрое получение денег за продажу недвижимости. Именно поэтому, зачастую, они соглашаются на сделку в рамках программы по военной ипотеке. Однако данная программа, как и другие, имеет определенные нюансы.

Варианты

Можно выделить два основных варианта:

• продажа первичного;
• вторичного жилья.

С первичным рынком дело обстоит гораздо проще. Недвижимость можно приобрести на любом этапе строительства. Для участников программы застройщики выдвигают достаточно выгодные условия. При продаже вторичного жилья важно чтобы оно соответствовало требованиям, установленным законодательством и кредитным учреждением.

Плюсы и минусы

Продажа жилья по военной ипотеке считается довольно-таки выгодной сделкой и представлена такими плюсами:

• безопасность всего процесса и составление документов с соблюдением всех необходимых требований;
• в оформлении ипотеки принимают участие только специально уполномоченные банки;
• регистрация осуществляется в предельно короткие сроки;

Однако имеется и минус: время ожидания поступления денег на счет продавца сравнительно больше. Финансы будут получены только после завершения государственной регистрации.

Какое жилье подходит?

Первое время, после вступления в силу программы по продаже недвижимости по военной ипотеке, существовала возможность приобретения только лишь первичного жилья. На сегодняшний день сфера действия распространяется и на вторичный рынок недвижимости. Ввиду того, что жилье состоит в собственности кредитной организации до того момента, как весь долг по ипотеке не будет погашен, выставленные на продажу квартиры должны соответствовать определенным требованиям.

Для военной ипотеки подойдет жилплощадь в многоквартирном доме, либо дом с прилегающей территорией, либо полностью коммунальная квартира. К главным требованиям относится наличие санузла, подключенное водоснабжение, отопительная система и электросети. Неправомерные перепланировки квартиры должны быть исключены.

Для продажи по военной ипотеке не подходит жилье, построенное до 1970 года, а также находящееся в аварийном состоянии и имеющее деревянные конструкции. Квартира может находиться на любом этаже, кроме последнего. Исключением является наличие подтверждения исправного состояния крыши. Самым главным условием является отсутствие обременений на недвижимость.

Перечень бумаг

При заключении сделки на продажу жилья по военной ипотеке от сторон требуется наличие определенного пакета документов. Продавец жилплощади должен предоставить:

• свидетельство, подтверждающее право собственности;
• документ, содержащий основные сведения о недвижимости;
• документы на передачу прав владения собственностью;
• подтверждения оплаты всех коммунальных платежей;
• документ, подтверждающий отсутствие прописанных лиц в квартире.

Военнослужащий, приобретающий жилье предоставляет документы, подтверждающие личность и участие в программе.

Особенности и нюансы

При продаже квартиры нужно учитывать, что этот процесс занимает долгое время и включает в себя подготовку множества документов. Необходимо брать во внимание тот фактор, что приобретаемое жилье должно соответствовать предъявляемым требованиям. Недвижимость, продаваемая по военной ипотеке находится в распоряжении банка до полного погашения обязательств заемщиком. После осуществления продажи жилья, право собственности переходит покупателю.

Существует небольшая вероятность стать причастным к «серой схеме». В совершении сделок по программе военной ипотеки, принимают участие только кредитные организации со специальными полномочиями.

Выкуп жилья с последующей продажей

Суть данного метода заключается в том, чтобы самостоятельно погасить ведь долг перед банком и государством (которое совершает выплаты) и продать жилье на общих основаниях. Нужно помнить о том, что ежемесячные платежи совершает государство, потому собственник будет вынужден компенсировать абсолютно всю стоимость жилья, а не только ту часть, которая остается на данный момент.

Так как накопить нужную сумму для погашения долга за квартиру в полном объеме (фактически, выкупить жилье за его полную стоимость) очень сложно, среди военнослужащих очень распространено оформление потребительского кредита на нужную сумму, погашение за счет этих денег всей суммы долга и последующая продажа жилья. Далее останется только использовать вырученные с продажи деньги для погашения потребительского кредита.

При такой сделке военнослужащий ничего не получает и даже немного теряет в деньгах, однако это позволит высвободить деньги на специальном счету и за их счет приобрести другое жилье. Может быть актуально в том случае, когда срочно нужно расширять жилплощадь или, наоборот, появилось понимание, что такая большая квартира не нужна.

Порядок действий

1. Собрать нужную для погашения сумму или оформить потребительский кредит.
2. Закрыть долг перед банком.
3. Проконтролировать снятие обременений с квартиры (обычно банк это делает самостоятельно).
4. Найти подходящего покупателя.
5. Продать жилье.
6. Погасить потребительский кредит (если требуется).

Документы

Общий перечень документов тут аналогичен указанному выше, однако нужно учитывать еще и оформление потребительского кредита. В этой ситуации дополнительно могут понадобиться документы, подтверждающие факт нахождения на военной службе, а также справка о доходах.

Расходы и сроки

Помимо указанных выше расходов в данном случае нужно добавить еще и затраты на погашение потребительского кредита. Даже если вернуть долг практически сразу, все равно будет начислена определенная сумма процентов (зачастую банки не позволяют досрочно погашать кредит в первый месяц его использования). Как следствие, придется немного переплатить.

Сроки в данном случае также увеличиваются, ведь помимо подготовки документов и поиска покупателя придется тратить время на оформление потребительского кредита, снятие обременений и так далее. В среднем, все это может занять около 2-3 месяцев или больше.

Сделка с переуступкой прав

Еще одним способом реализации квартиры по военной ипотеке без снятия обременения является продажа с переуступкой прав. Эта процедура заключается в передаче прав на владение недвижимостью и выплату ипотеки другому лицу. Это лицо может быть как военнослужащим, так и гражданским. Порядок действий при осуществлении цессии следующий:

• получение покупателем разрешения на ипотеку от кредитной организации;
• заключение договора переуступки между банком, Росвоенипотекой, продавцом и покупателем;
• начисление средств банком с одновременной подачей продавцом заявления для дальнейшего участия в программе;
• регистрация цессии.

Порядок действий

1. Найти подходящего «покупателя».
2. Обсудить условия сделки в трехстороннем порядке (вместе с банком).
3. Заключить договор цессии.
4. Передать права на квартиру покупателю.
5. Произвести окончательный расчет.

После переуступки прав, погашать долг будет должен уже покупатель. Фактически, он берет на себя все права и обязанности, связанные с данным жильем, начиная от права собственности и заканчивая обязательством погашать военную ипотеку. Для этого военнослужащий будет использовать деньги с собственного специального счета (платит государство) или же свои личные деньги (платит сам военнослужащий). А продавец возвращает на свой счет всю сумму, которая ранее была выплачена банку.

Необходимые документы

Для проведения процедуры переуступки прав нет необходимости собирать большой пакет документов. Ввиду того, что главным условием проведения сделки является одобрение банка, покупатель недвижимости должен подтвердить свою платежеспособность. То есть для проведения цессии нужно подать заявление в банк и предоставить документ о доходах покупателя.

Сроки

Переуступка прав на владение собственностью по военной ипотеке требует малых затрат времени. При этом, продажа квартиры лицу, не имеющему отношения к программе пройдет гораздо быстрее, чем продажа военнослужащему. Сроки проведения переуступки напрямую зависят от оперативности действий покупателя и продавца, а также от выбранного кредитного учреждения.

При участии в программе по военной ипотеке, существует два варианта продажи недвижимости. Этот процесс включает в себя сбор определенных документов и выполнение необходимых условий перед кредитной организацией. Однако в случае успешно выполненных обязательств, продавец может не только свободно распоряжаться жилым помещением, но и вновь принять участие в программе и приобрести квартиру на выгодных условиях.

Переуступка прав третьему лицу

Этот вариант является практически полной копией предыдущего, однако в качестве «покупателя» квартиры по договору цессии будет выступать некое третье лицо, не имеющее отношение к вооруженным силам РФ. Разница лишь в том, что платить за жилье этот человек будет вынужден только из собственного кармана.

Подобная система очень неудобна для «покупателя», потому на такие сделки соглашаются только в том случае, если «продавец» сделает хорошую скидку на жилье. А это не выгодно уже военнослужащему.

Как происходит сделка купли-продажи квартиры

С учетом большого объема подготовительных (проверочных) действий специалисты советуют применять предварительное соглашение (ПДКП). Оформление задатка подтверждает серьезность намерений сторон выполнить оговоренные обязательства.

Порядок купли-продажи квартиры по военной ипотеке

Суть данного метода заключается в том, чтобы самостоятельно погасить ведь долг перед банком и государством (которое совершает выплаты) и продать жилье на общих основаниях. Нужно помнить о том, что ежемесячные платежи совершает государство, потому собственник будет вынужден компенсировать абсолютно всю стоимость жилья, а не только ту часть, которая остается на данный момент.

Заключив все необходимые соглашения (кредитование, оценка, страхование), документы, подтверждающие данный факт, передаются на проверку требованиям законодательства и на подпись в «Росвоенипотеку».

Получить его можно в кредитном комитете, расположенном в той финансовой организации, где в дальнейшем будет осуществляться сделка купли-продажи. Если решение комиссии будет в положительном ключе, кредитор открывает счёт. Именно через него и будут осуществляться все финансовые операции.

Ипотечная система дает полгода для поиска подходящей недвижимости и оформления документов. Приобрести недвижимость разрешено на первичном либо вторичном рынке.

Обращение в банк

Далее необходимо определиться с банком, в который будет подано заявление на получение ссуды. Банк можно выбрать не любой, а только тот, который прошёл специальную аккредитацию. Потенциальный заёмщик предоставляет в выбранную кредитную организацию:

Рекомендуемая статья:  Как переоформить ипотеку на другого человека: порядок и условия

• копии документов на жилое помещение, полученные от продавца;
• оригинал и копию своего паспорта (всех страниц);
• свидетельство участника НИС;
• выписка из ЕГРН об отсутствии обременений, арестов, запретов на объекте сделки (заказывается покупателем заранее в Росреестре).

А также заполняет анкету-заявление на получение ипотеки и разрешение на обработку банком персональных данных.

Снимаем обременение

Сделка с жилой недвижимостью возможна только тогда, когда с нее сняты все обременения. Квартира, купленная по военной ипотеке, находится под обременением сразу двух организаций — банка и Росвоенипотеки.
Инструкция для продавца по проведению сделки купли-продажи со снятием обременения:

• ищем покупателя, готового подождать ради покупки квартиры;
• сообщаем банку и Росвоенипотеке о том, что требуется снять обременение для проведения сделки;
• покупатель перечисляет деньги для погашения долга продавца;
• банк выдает документ, подтверждающий снятие обременения;
• происходит регистрация перехода права собственности в МФЦ.

Эта схема упрощенная. Многое будет зависеть от соотношения долга и цены квартиры. Если цена меньше долга, продавцу придется доплатить. Но такие ситуации редки. Что касается покупателя, он должен быть готов к ожиданию и необходимости отдать деньги вперед. Это основная особенность покупки квартиры под ипотечным обременением.

Важно: после того, как деньги от продажи квартиры вернутся на счет государства, военнослужащий снова сможет получить их на свой счет в НИС. Нужно только подать заявление о повторном участии в системе. Участник НИС имеет право воспользоваться этим методом сообщающихся финансовых сосудов неограниченное число раз до своих 42 лет. Это позволяет свести риски и потери от междугородних переездов к минимуму и гарантирует сохранение права военнослужащего на денежную субсидию при покупке жилья.

Проводим оценку недвижимости

Одна из особенностей продажи квартиры по военной ипотеке – необходимость оценки продаваемого помещения. Оценка производится специальной оценочной компанией, аккредитованной в выбранном банке, и занимает 1-3 дня. Основной задачей продавца здесь будет договориться с оценщиком о времени его прихода обеспечить доступ в помещение. Оплата ляжет на плечи покупателя.

Также покупателю придётся потратиться на страховку, так как недвижимость, приобретаемая в ипотеку, подлежит обязательному страхованию (102-ФЗ Об ипотеке, ст. 31).

Банк будет проверять предоставленные документы 1-3 дня и, дождавшись отчёта оценщика, вынесет вердикт: выдать ссуду или нет. В случае положительного решения, будут открыты два счёта для предстоящих расчётов (на имя покупателя и продавца) и оформлен кредитный договор на выдачу займа.

Перечисление первоначального взноса

Владелец жилья в качестве первоначального взноса получит средства, накопленные для военнослужащего по программе НИС. Чтобы эти деньги получить, составляют договор о целевом жилищном займе. Далее все подготовленные документы передают в ФГКУ Росвоенипотека для проверки на соблюдение законов. Это займет примерно 7 дней.

Если всё будет соответствовать требованиям, деньги перечисляют на расчётный счёт участника НИС, предварительно открытый в выбранном банке. Далее эти средства переводят продавцу в качестве первоначального взноса. Оставшаяся сумма от стоимости квартиры поступает на счёт покупателя в качестве кредита от банка.

Передаем бумаги на регистрацию в Росреестр

После этого можно заключать договор купли-продажи и передавать его для государственной регистрации. Процедура регистрации займёт 5-7 дней. Когда документы, свидетельствующие о переходе прав собственности новому владельцу, получены они незамедлительно отправляются в банк. Только тогда на счет продавца зачисляется полная сумма оплаты за реализованную недвижимость.

Таким образом, мы рассмотрели как можно продать квартиру по военной ипотеке. В итоге продавец получит всю сумму от реализации своей собственности примерно через месяц. Срок не малый, но и плюсы у такой сделки существенные. Главный из них – безопасность. Весь процесс купли-продажи тщательно контролируется. Владелец может быть уверен в юридической чистоте сделки, правильности и точности расчётов. Но можно ли продать квартиру по военной ипотеке не неся никаких рисков? Они сведены к минимуму, но всё же имеются.

Какие документы нужны

Для подготовки ПДКП предоставляют:

1. гражданские паспорта, другие удостоверения личности продавца и покупателя;
2. выписку из «Росреестра» с точными данными предмета сделки (квартиры) и указанием владельца;
3. правоустанавливающие документы (договор приватизации, дарственную или др.).

Для составления основного ДКП нужно подготовить:

• согласие супруга(и);
• подтверждение отсутствия задолженностей по ЖКУ;
• сведения о зарегистрированных жильцах из МВД;
• свидетельство о рождении, разрешение ООП (при наличии в семье продавца несовершеннолетнего ребенка);
• справки из ПНД, НД.

Образец ПДКП квартиры с военной ипотекой

Для исключения ошибок нужно пользоваться формой соглашения, рекомендованной выбранным банком. В документе отмечают:

• порядок расчетов;
• состояние объекта недвижимости;
• зарегистрированных жильцов;
• условия перехода прав собственности;
• сторону, оплачивающую регистрационную процедуру;
• срок заключения основного ДКП.

В текст ПДКП добавляют наименование уполномоченного органа, представляющего интересы государства.

Образец ДКП квартиры по военной ипотеке

Оформляют двух залогодержателей – банк и уполномоченный орган («Росвоенипотеку»). Выполнение обязательств по передаче имущества подтверждается специальным актом. В договоре отмечают выписку жильцов, отсутствие других обременений и препятствий для полноценного распоряжения приобретенной жилплощадью.

Схема продажи: порядок оформления

Описанный алгоритм корректируют с учетом особенностей реализации:

1. продавец самостоятельно или с помощью агентства организует рекламу реализуемой квартиры;
2. подписывают предварительный договор купли-продажи (ПДКП);
3. продавец берет задаток, подтверждает факт получения денег распиской;
4. подготовленные документы приобретатель передает в банк;
5. выполняется экспертная оценка недвижимости;
6. после положительного ответа банка стороны заключают основной договор (со ссылкой на залог);
7. передачу имущества и обременение регистрируют в «Росреестре»;
8. продавец предъявляет необходимые подтверждения, получает полный расчёт по ДКП;
9. подписывают акт приема-передачи, подтверждающий выполнение обязательств и отсутствие претензий.

Альтернативный метод

Если финансы позволяют, можно взять потребительский кредит и погасить задолженность перед банком досрочно. Так квартира освободится от обременения, и ее можно будет продавать без юридических сложностей. Переплата за потребительский заем в таком случае компенсируется возможностью не делать дисконт для покупателя недвижимости.

Когда продавец получает деньги при продаже жилья по военной ипотеке

Для расчета надо уточнить сроки отдельных этапов. Следующий пример демонстрирует приблизительные интервалы при отсутствии сложных ситуаций:

Действия	Кол-во дней	Комментарий
Подготовка для подписания основного ДКП	3-14	Испорченные документы восстанавливают по архивным копиям.
Банковская проверка	1-4	Срок увеличивается при проведении экспертной оценки (2-7 дней).
Оформление ДКП, ипотечного договора	1-2	Кредиторы требуют страхование жизни заемщика, недвижимости (2-3 дня).
Согласование в «Росвоенипотеке»	7	Максимальный срок, установленный действующим регламентом
Перечисление денег по целевой программе	10-30	–
Регистрация в «Росреестре»	1-7	Минимальное время понадобится при оформлении продажи через нотариуса с применением электронного документооборота.
Окончательный расчет	до 2-3	Немедленно можно получить деньги в сейфовой ячейке. Срок увеличивается при безналичном перечислении суммы на счет в другом банке.
Итого	15-60	–

Налог при продаже недвижимости

Для освобождения от уплаты налога с продажи жилья, им необходимо владеть минимум 5 лет. На недвижимость, купленную до 01.01.2016, срок составляет 3 года (Налоговый кодекс РФ, ст. 217.1). Решив продать квартиру в залоге по военной ипотеке раньше, необходимо уплатить налог 13%. С какой суммы?

Для расчета налогооблагаемой базы можно применить один из двух вычетов:

• 1 миллион рублей, его необходимо отнять от цены продажи, от оставшейся суммы считаем 13%;
• сумму фактически понесенных расходов вычитаем из цены продажи, на остаток считаем 13%, здесь важно иметь подлинники документов, подтверждающих уплату собственных средств вашему продавцу, банку, а также государству на погашение долга по целевому займу.

Подсчитываем, с каким вычетом итоговая сумма налога меньше, его применяем при заполнении 3-НДФЛ в следующем году.

Важно! Законодатель ограничил возможности злоупотреблений при расчете налогооблагаемой базы. Если цена в договоре превышает 70% от кадастровой стоимости, то налог считается от цены в договоре. Если цена меньше – то в расчет налоговый орган возьмет 70% от кадастра.

Какие риски у продавца при продаже, опасно ли

Важные моменты:

1. схема с участием банка-кредитора подразумевает надежность и безопасность;
2. все действия с переоформлением квартиры и денежными операциями фиксируются официально;
3. сопровождение сделки юристами заимодателя предотвращает преднамеренные или случайные ошибки при составлении договора купли-продажи по военной ипотеке.

Тем не менее, продавцу следует уточнить механизм расчетов. Для безопасности рекомендуется применять депозитарное хранилище или условный счет (оплата наличными либо переводом соответственно). Уточняют условия получения доступа к деньгам. Для типовой проверки достаточно предъявить выписку из «Росреестра» с регистрацией нового собственника.

В чем опасность неправильного отражения рыночной стоимости продающегося объекта?

Еще один риск — неправильный подбор оценщика. Последний должен быть независимым не на словах, а на деле. Если оценщик завысит или занизит продажную стоимость, сделка может не состояться. Следовательно — сроки оформления документов затянутся.   Но прежде, чем раздумывать о рисках для продавца при продаже недвижимости по программе военной ипотеки, собственник продающегося жилья должен понимать, что под программу военной ипотеки подпадают далеко не все варианты вторичного жилья, а только определенные (квартира в многоквартирном доме, коттедж, в котором можно проживать круглогодично, таун-хаус, а также коммунальная квартира, при условии, что она будет выкуплена контрактником полностью). Среди основных требований к жилью по военной ипотеке выделяют:

• жилье, которое будет приобретаться, не должно находится в аварийном состоянии;
• жилье не должно иметь обременения;
• жилье не должно иметь незаконную перепланировку;
• квартира/дом должны иметь исправные коммуникации;
• жилье обязательно должно иметь отдельную кухню, туалет и ванную;
• в квартире не должно иметься никаких деревянных перекрытий;
• если квартира располагается на последнем этаже многоквартирного дома — кровля должна быть в отличном состоянии.

И еще один крайне важный аспект — жилье по военной ипотеке может покупаться только, если дом был построен после 1975 года (это требование к залогу большинства банков).   Продавец, решивший продавать свою жилую недвижимость по военной ипотеке, должен понимать, что его жилью будут давать оценку — анализироваться будет и фундамент дома, и межкомнатные стены, внутренняя отделка помещения, инфраструктура, также будут собираться сведения — не состоит ли дом в перечне аварийного жилья.   Если говорить о первичном фонде, то военная ипотека может быть оформлена на любой вариант жилой недвижимости, которая имеет аккредитацию банком-партнером программы военная ипотека. При покупке без кредита аккредитация строительного объекта кредитной организацией не требуется.

Риски покупателя по сделке с залоговым имуществом

Чтобы продать квартиру находящуюся в военной ипотеке собственнику часто приходится изыскать крупную сумму денег до государственной регистрации. Желание использовать средства покупателя является логичным. Главный риск участия в схеме связан с вероятностью невывода недвижимости из залога. Основные причины и что с этим делать:

Проблема	Решение
Недостаточная сумма для погашения долга перед государством и банком.	Убедиться в точности расчетов продавца. Вероятно, потребуется залезть носом в его выписки по счетам, график платежей, расчеты.
Непорядочность продавца.	Получение информации о его репутации. У военных она обычно безупречная, тем не менее, следует поинтересоваться о наличии сведений на сайтах федеральной службы судебных приставов, а также судебных актов. Это бесплатно.

Многие покупатели не готовы отдавать крупную сумму без гарантий государства (до регистрации сделки), отказываются участвовать в купле-продаже недвижимости в залоге по военной ипотеке. Отдельные граждане готовы принять риск, осознают его, ведут успешный торг по цене.

Плюсы и минусы от реализации квартиры

Стоит ли продавать недвижимость с применением военной ипотеки? Ответ можно сформулировать после анализа ряда нюансов. Главная особенность – участие надежного банка-заимодателя. Только проверенные кредиторы получают аккредитацию для выполнения сделок с привлечением средств ипотечной программы для военных.

Другие преимущества официального оформления выполняемых действий:

1. юридическая чистота;
2. надежность;
3. высокий уровень безопасности.

Отрицательные детали:

1. большая часть расчетов осуществляется в безналичной форме, поэтому не получится существенно уменьшить полученный доход для «экономии» на НДФЛ;
2. обязательное участие нескольких сторон усложняет продажу квартиры, увеличивает срок полной оплаты.

Дополнительные проверки способны выявить недостатки жилплощади. Обнаруженные минусы покупатель может использовать для аргументированного снижения заявленной стоимости.

Заключение

Ответ на вопрос, можно ли продать квартиру в военной ипотеке, однозначно положительный. Однако при подготовке к сделке следует взвесить:

• возможность найти средства на период вывода из залога у государства и банка;
• продолжительность процедуры от 2х месяцев;
• вероятность снижения цены при привлечении средств будущего покупателя;
• срок владения квартирой и налогообложение.