Что такое альтернативная продажа квартиры — риски для покупателя в 2024 году

Что такое альтернативная сделка

Альтернативная сделка– это в первую очередь цепочка связанных друг с другом сделок купли-продажи квартир. В цепочке может участвовать неограниченное количество квартир. В среднем их 3–4, хотя число может вырасти и до 10–15.

Чем больше участников в сделке, тем больше шансов, что она затянется или просто не состоится, потому что у кого-то никак не получается подобрать альтернативу своей квартире. Когда все участники цепочки нашли подходящие варианты, согласовали условия и подписали договоры, они одновременно идут в банк и через банковскую ячейку передают оплату по цепочке. После передачи денег участники отдают документы в МФЦ на регистрацию. Одновременно всем идти в МФЦ не обязательно, так как все сделки регистрируются отдельно.

На практике от начала альтернативной сделки, то есть от момента выставления квартиры на продажу, до регистрации сделки уходит от двух до шести месяцев. Вам может повезти, и вы попадете в собранную цепочку, тогда купля-продажа пройдет за 2–3 недели. Из них регистрация в Росреестре займет стандартные 5–8 дней.

Нотариальная форма договора

Сделки с несовершеннолетними или опекаемыми собственниками проводятся только в нотариальной форме. Продажа долевой собственности также только в нотариальной форме. Покупка в долевую собственность возможна в простой письменной форме.

Также альтернативные сделки обычны в случаях, когда собственники не имеют другого жилья и по условиям сделки должны выехать в приобретаемое жилье. Собственники на время сделки «прописаны» по старому адресу, и регистрируются и перевозят вещи сразу на новый адрес.

Альтернативных сделок на рынке достаточно много – не меньше половины квартир на рынке: расширение жилплощади, съезд семьи, разъезд на 2 адреса, разъезд коммунальной квартиры, квартиры с несовершеннолетним собственником (приватизация, материнский капитал), квартиры с собственниками-пенсионерами или больными.

Преимущества и недостатки альтернативной продажи

Сейчас настала пора рассмотреть преимущества и недостатки продажи недвижимости в формате альтернативной сделки. С точки зрения продавца и покупателя полезные качества и негативные моменты будут различными, поэтому рассмотрим их по очереди.

Для продавца

• Преимущества

В условиях нестабильности рыночных цен на жилье продавец не рискует остаться без жилья. Подобное, в частности, может произойти, когда после покупки на руках у продавца оказались деньги, и в этот момент произошло резкое обесценивание денег, что является причиной невозможности купить другое жилье. Переезд и регистрация осуществляется сразу же, для этого не нужно терять время на установление отдельных договоренностей, все это уже прописано в договоре.

Недостатки

При альтернативной продаже приходится снижать цену, так как в этом случае снижается интерес, как покупателей, так и продавцов. Требуется больше времени – необходимо найти покупателя, подождать, пока риелтор выстроит цепочку участников, согласует условия сделки с каждым из них.

Для покупателя

• Преимущества

Увеличение выбора на рынке недвижимости, можно оценивать гораздо больше потенциально интересных вариантов. Выигрыш в цене, так как во время прямых продаж устанавливается более высокая цена, чем во время реализации «альтернативных» квартир. Кроме того, активное участие риелтора на этапе подготовки сделки позволяет вовремя выяснить различные аспекты и быстрее добиться договоренностей. Если сделка проводится при участии банка или органов опеки, в этом случае обеспечивается дополнительная проверка объекта недвижимости на предмет юридической чистоты.

• Недостатки

Присутствуют высокие риски срыва сделки по причине завышенных (относительно рынка) ожиданий продавца, причем, это может произойти непосредственно перед тем, как сделка должна состояться. Есть также риски возникновения конфликта в случае, если стороны начнут договариваться между собой помимо риелтора.

Суть альтернативной сделки и типы участников

В единовременных сделках достаточно часто принимают участие владельцы сразу нескольких квартир. Иногда речь идет о десятке квартир, собственники которых желают обменять свое жилье или перевести недвижимое имущество в деньги. Однако риелторы стараются, насколько это возможно, ограничить количество участников: в одном из случаев для подписания договора собралась достаточно внушительная аудитория, состоящая из собственников, владельцев долей, их риелторов, всего порядка 20 человек.

Непросто сделать так, чтобы все эти люди одновременно договорились между собой, в то время, как наличие договоренности «каждого с каждым» является основным условием для того, чтобы цепочка одновременных продаж осуществилась.

Разберем типы участников сделок в альтернативных продажах. В цепочках продаж присутствуют «верхние» — которые ничего не меняют и рассчитываются за жилье деньгами, «средние» — они являются классическими участниками, так как покупают и продают одновременно, и «нижние» — такие участники передают свое имущество и получают деньги из банковской ячейки.

Стороны (участники) сделки

В оформлении документов покупки и продажи принимают участие не менее трех собственников:

1. Покупатель первой квартиры («верхний» участник).
2. Владелец первой квартиры («среднее» звено), который одновременно выступает покупателем второго объекта.
3. Продавец второй жилплощади («нижний» участник).

Альтернативная (встречная) сделка купли-продажи квартиры для многих собственников привлекательна тем, что для приобретения новой жилплощади необязательно наличие денег. В качестве основного финансового источника выступает покупатель первого объекта. Остальные участники совершают простой обмен квартир.

Если участниками сделки выступают несовершеннолетние собственники, требуется разрешение органов опеки. Согласие на продажу будет получено только в случае получения ребенком равноценной (или бо́льшей) доли недвижимости. Поэтому улучшение жилищных условий семьи за счет материнского капитала осуществляется через «встречную» покупку.

Цепочка продавцов и покупателей

Обычно все гораздо сложнее, чем сделка с двумя квартирами: покупатель вашей квартиры и продавец квартиры, которую вы покупаете, тоже ищут альтернативные варианты.

Цепочка квартир — сделка, в которой продается сразу несколько альтернативных квартир. Продавец предыдущей квартиры одновременно является покупателем следующей квартиры в цепочке.

Если квартиры принадлежат супругам, в них прописаны дети, они куплены в ипотеку, количество участников сделки и возня с бумагами возрастает.

Иногда количество квартир в цепочке может быть 5-6, иногда до 10 квартиры это 10-20 и даже больше человек. На практике цепочки свыше 4 квартир встречаются редко — крупные цепочки стараются разбивать на более мелкие.

Чем длиннее цепочка участников сделки, тем больше вероятность, что что-то пойдет не так и сделка сорвется. Часто один из участников отказывается от сделки в самый последний момент: повышает цену, находит другой вариант, не находит деньги. Остальные участники не могут заключить договоры, им приходится ждать и искать нового участника сделки.

Чтобы такого не случалось, в каждый договор купли-продажи добавляют условие об одновременной гос регистрации всех договоров: тогда если один договор не будет зарегистрирован, вся цепочка будет незаключенной.

В альтернативной сделке продать последовательно квартиры в цепочке нельзя — все договоры должны быть заключены одновременно в один день

Если так не сделать, сделка может сорваться или сильно затянуться. Формально все договоры купли-продажи в альтернативной сделке не связаны друг с другом — юридически независимы. Поэтому регистратор может зарегистрировать один переход права собственности и не зарегистрировать документы по другим квартирам — цепочка сорвется.

Например, в документах одного из участников будет ошибка и вся сделка будет приостановлена: никто не сможет забрать деньги или заехать в квартиры. Придется приостанавливать подписание остальных договоров и ждать пока ошибку исправят. Иногда регистрацию вообще нельзя провести: например, обнаруживается забытый собственник, который против продажи.

Если продавать квартиры последовательно, придется регистрировать каждую квартиру отдельно, каждый раз перекладывать деньги из ячейки в ячейку — это очень долго. Кроме того, если разорвать сделку во времени и не успеть сразу после продажи старой квартиры купить новую, придется тратиться на съемное жилье. Гораздо проще заключить все договоры сразу.

Чтобы не допустить срыва сделок, проще всего провести все сделки одновременно через нотариуса. Нотариально заверенные договоры не надо проверять Росреестру, срок регистрации короткий, а риск частичной регистрации сводится к нулю. Другой вариант — нанять исполнителя — специального юриста, который займется регистрацией всех договоров самостоятельно.

Чтобы цепочка покупателей и продавцом не продолжалась бесконечно, в сделке обязательно должны участвовать люди, которые просто покупают и просто продают квартиры, не приобретая ничего взамен

Часто в договоре при альтернативной продаже прописывают условие, что очередной продавец должен выбрать себе квартиру только в прямой продаже — чтобы цепочка остановилась.

Сделки с большим количеством квартир лучше разбить на части, иначе получится слишком длинная цепочка продаж с согласованием множества условия с большим количеством участников.

Пример из нашей практики — цепочка из 4 квартир Москва — Голицыно — Одинцово — Люберцы.

Что продаем: 2-комнатную квартиру в Москве за 7,5 млн ₽.

Особенности сделки:

• квартира досталась семье от родителей жены;
• квартира приватизирована;
• прописаны отец, мать и дочка;
• муж с женой развелись, муж отказался от приватизации в пользу жены и дочки;
• муж живет в квартире и не хочет съезжать — у него есть право жить в квартире пожизненно, несмотря на отказ от своей доли.

Муж с женой договорились продать квартиру и купить каждому по отдельной новой. Если бы муж не отказался от своей доли, его доля стоила бы 2,5 млн. Но раз доли у него нет, они договорились с женой, что он получит столько, сколько необходимо для покупки. В ситуации этой бывшей семьи альтернатива — единственный вариант.

Какую схему составили:

• нашли покупателя на двушку в Москве — он покупает квартиру в ипотеку;
• нашли квартиру в Голицыно для мужа (3,05 млн) и в Люберцах (4,075 млн) — для жены и ребенка;
• собственник квартиры в Голицыно хочет продать жилье и купить новое в Одинцово;
• находим для собственника квартиры в Голицыно альтернативу в Одинцово с 2 собственниками в долях по ½.
• у найденного вариант бардак с документами: нет документа об основании собственности, техпаспорта, в ЕГРН нет номера квартиры, расходится площадь квартиры в разных документах;
• исправляем проблему с документами с квартирой в Голицыно за неделю — без помощи агентства это заняло бы у собственника месяц;
• у квартиры в Люберцах 1 собственник, он не ищет альтернативу, но у него непогашенная ипотека.

Что мы сделали:

• составили план сделки, подготовили документы;
• предоставили план сделки кредитному менеджеру в банке.

Как прошла сделка:

• чтобы не ездить в банк для подписания кредитного договора, потом к нотариусу для заключения и обратно в банк, нашли нотариуса, который работает по номеру кредитного договора;
• одновременно подписали договоры у нотариуса в Одинцово и Москве. Если квартира в долевой собственности, договор обязательно надо подписывать у нотариуса. Это стоит 25 000 — 30 000 ₽. При этом каждый договор надо подписывать в том районе, в котором расположена квартира — нотариусы работают территориально;
• подписываем в банке, в котором у покупателя двушки в Москве ипотека, договоры купли продажи с собственниками квартиры в Голицыно и Люберцах, а покупатель московской квартиры одновременно подписывает кредитный договор и закладную от банка;
• банк подготовил 4 ячейки, в 3 из которых кладутся деньги ипотечного покупателя московской квартиры:

1 ячейка — 3,05 млн на покупку квартиры в Люберцах,

2 ячейка — 4,075 млн на покупку Голицынской квартиры

3 ячейка — 0,375 млн это разница от продажи московской квартиры, ее заберет собственница московской двушки,

4 ячейку — продавец из Голицыно оставляет доплату за покупку квартиры в Одинцово.

У каждого участника сделки перекрестные условия доступа к ячейкам — чтобы забрать деньги, надо показать оригинал ЕГРН с отметкой о переходе права собственности и копии ЕГРН других участников;

• пригласили выездного регистратора, на которого заранее сделали нотариальную доверенность на подачу документов в Росреестр;
• через 9 рабочих дней участники сделки забрали свои деньги в банке;
• подписали со всеми акты прием-передачи квартиры, передали старые документы, завершили сделку.

Виды альтернативных сделок

Как рассказывает помощник юриста ООО «Мариокс Центр» Елена Балахонова, на практике альтернативная сделка с недвижимостью обычно имеет следующие варианты реализации:

• равноценный обмен: когда собственники обмениваются равнозначными по стоимости квартирами; фактическая передача денег не происходит;
• неравноценный обмен: покупка взамен более дешевой квартиры (меньшей по площади, уступающей по характеристикам или в другом районе) одним собственником, со стороны другого владельца — улучшение жилищных условий за доплату. Такой вариант называется «альтернативой с доплатой»;
• разъезд или съезд: обмен одной квартиры на несколько меньших (разъезд) или нескольких небольших на одну (съезд).

Виды расчетов

При альтернативной сделке ее участники могут производить расчеты как через банковскую ячейку, куда закладываются наличные деньги, так и в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет. Также можно воспользоваться аккредитивом. Большинство экспертов считает, что это самый надежный способ: деньги блокируются на специальном счете до тех пор, пока продавец не предъявит документы, подтверждающие переход права собственности на покупателя.

Схема альтернативной продажи

Есть «верхний покупатель» с деньгами, и несколько продавцов квартир. Технически может быть несколько «верхних покупателей» (например, при единовременной продаже нескольких объектов и съезде в одну квартиру) или «другие покупатели» (если они покупают квартиру в цепочке).

«Нижние продавцы» только продают квартиры и получают деньги из ячеек.

«Средние» одновременно и продают, и покупают с вариантами:
— с доплатой своими деньгами или привлеченными деньгами — ипотека, субсидия;
— высвобождением денег или
— уложиться в деньги от продажи.

Сделки-«паровозы» являются именно альтернативными: в них участвует несколько квартир, и каждая сторона имеет критически важное значение для свершения всех единовременных сделок.

Пopядoк дeйcтвий пpи aльтepнaтивнoй cдeлкe кyпли-пpoдaжи квapтиpы

Для пoкyпaтeля и пpoдaвцa — пepвoй и тpeтьeй cтopoны cдeлки — в нeй пpaктичecки ничeгo нe oтличaeтcя oт пoкyпки и пpoдaжи «чиcтoй квapтиpы». Пoэтoмy paccмoтpим cитyaцию co cтopoны пpoдaвцa-пoкyпaтeля, пpeдocтaвим пoшaгoвyю инcтpyкцию.

Шaг 1: нaйдитe пoкyпaтeля и пpoдaвцa

Oпyбликyйтe oбъявлeниe o пpoдaжe квapтиpы нa oбщeдocтyпныx caйтax — нaпpимep, нa Aвитo, Cian, дpyгиx aнaлoгичныx пopтaлax. Cдeлaйтe кaчecтвeнныe фoтo, нaпишитe paзвepнyтoe oпиcaниe нeдвижимocти. Укaжитe, чтo xoтитe oфopмить aльтepнaтивнyю cдeлкy — этo yбepeжeт oт oбpaщeний людeй, кoтopым нyжнa «чиcтaя» пpoдaжa, и cэкoнoмит вaм вpeмя.

Изyчитe pынoк, нaйдитe пoдxoдящyю нeдвижимocть. Дeлaть этo жeлaтeльнo, кoгдa y вac yжe ecть пoкyпaтeль. Инaчe мoжeт пoлyчитьcя тaк: вы нaйдeтe пoлнocтью ycтpaивaющyю вac квapтиpy, нo вaшe жильe бyдeт нe вocтpeбoвaнo, и cдeлкa зaтянeтcя. Paccкaжитe пpoдaвцy, чтo coбиpaeтecь oфopмить aльтepнaтивнyю пpoдaжy.

Шaг 2: пpoвepьтe юpидичecкyю чиcтoтy квapтиpы

Чтoбы минимизиpoвaть pиcки, пoпpocитe пpoдaвцa пpeдocтaвить:

выпиcкy из EГPН — в нeй yкaзaнo, ктo являeтcя coбcтвeнникoм нeдвижимocти, нaxoдитcя ли oнa в дoлeвoй coбcтвeннocти, ecть ли oбpeмeнeниe;

выпиcкy из дoмoвoй книги — в нeй бyдeт yкaзaнo, ктo пpoпиcaн в квapтиpe: мoжнo бyдeт oцeнить, ecть ли cpeди жильцoв нecoвepшeннoлeтниe, иждивeнцы, тe, ктo coxpaнил пpaвo пpoживaния в квapтиpe;

выпиcкy из EИPЦ o тoм, чтo из квapтиpы никтo нe выпиcывaлcя — ecли ктo-тo выпиcaн и oтнocитcя к зaщищeнным кaтeгopиям гpaждaн, eгo пpoпиcкy мoгyт вoccтaнoвить в cyдeбнoм пopядкe;

кaдacтpoвый пacпopт и дpyгиe дoкyмeнты из БTИ c yкaзaниeм ocнoвныx xapaктepиcтик жилья — вы yвидитe, ecли былa cдeлaнa нeзaкoннaя пepeплaниpoвкa или ecли ecть дpyгиe пpoблeмы;

кpeдитный дoгoвop, ecли квapтиpa нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм, в зaлoгe y бaнкa.

Taкжe пpeдocтaвьтe пoкyпaтeлю aнaлoгичный пaкeт дoкyмeнтoв, чтoбы oн cмoг yбeдитьcя в пpoзpaчнocти cдeлки. Ecли вce дoкyмeнты в пopядкe, пpиcтyпaйтe к cлeдyющeмy шaгy. Ecли нeт — cнaчaлa пoпpocитe пpoдaвцa вce иcпpaвить или иcпpaвьтe caми, ecли пpoблeмы в вaшиx дoкyмeнтax.

Пpи aльтepнaтивнoй пpoдaжe нyжнo yчитывaть мнoжecтвo нюaнcoв — вce oни влияют нa cдeлкy. Пoэтoмy peкoмeндyeм вocпoльзoвaтьcя ycлyгaми юpиcтoв — oни пoмoгyт пpивecти в пopядoк вaши дoкyмeнты и пpoвepить бyмaги пpoдaвцa. Taк вы cвeдeтe pиcк cpывa cдeлки к минимyмy.

Шaг 3: дoгoвopитecь o фopмe pacчeтoв

Дoгoвopитecь c пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм o фopмe pacчeтa — нaпpимep, мoжeтe иcпoльзoвaть aккpeдитив пpи aльтepнaтивнoй cдeлкe или pacчeт c пoмoщью бaнкoвcкиx ячeeк. 3дecь вaжнo пpoдyмaть пpaвильнyю cиcтeмy взaимopacчeтoв. Нaпpимep, пoкyпaтeль клaдeт дeньги, кoтopыe дoлжeн зaплaтить вaм зa квapтиpy, в oднy ячeйкy. Bы клaдeтe дeньги, кoтopыe дoлжны дoплaтить пpoдaвцy, вo втopyю ячeйкy. Oн пoлyчaeт дocтyп к ним пocлe пoдпиcaния дoгoвopoв кyпли-пpoдaжи.

Ecли нe мoжeтe oпpeдeлитьcя c пopядкoм pacчeтoв, oбpaтитecь к coтpyдникaм бaнкa. Oбъяcнитe cитyaцию — oни пpeдлoжaт пoдxoдящee peшeниe, paccкaжyт, кaкиe ycлoвия нyжнo пpoпиcaть в coглaшeнии.

Шaг 4. Пoдпишитe пpeдвapитeльнoe coглaшeниe

Пpeдвapитeльнoe coглaшeниe — гapaнтия бyдyщeй cдeлки. B нeм пpoпиcывaют дaнныe oбeиx cтopoн, cвeдeния o нeдвижимocти, cpoки зaключeния ocнoвнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи, a тaкжe ycлoвия пepeдaчи aвaнca либo зaдaткa. 3aключитe двa coглaшeния: oднo — c пoкyпaтeлeм, дpyгoe — c пpoдaвцoм.

Пo №51-Ф3 ГК PФ, пpeдвapитeльнoe coглaшeниe cocтaвляют в фopмe бyдyщeгo дoгoвopa или в пиcьмeннoй фopмe. Eгo peгиcтpиpoвaть нe oбязaтeльнo — глaвнoe, чтoбы нa oбeиx coглaшeнияx cтoялa дaтa зaключeния, были yкaзaны пacпopтныe дaнныe yчacтникoв cдeлки, пoдpoбнo oпиcaны ycлoвия пepeдaчи, caмa нeдвижимocть, cтoяли пoдпиcи c pacшифpoвкaми.

Шaг 5. Cocтaвьтe дoгoвopa кyпли-пpoдaжи

Peкoмeндyeм oбpaтитьcя нa этoм шaгe к нoтapиycy или юpиcтy. Cпeциaлиcт пoмoжeт пpaвильнo cocтaвить дoгoвop, paccкaжeт o cпиcкe нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв, пpoкoнcyльтиpyeт.

Oбa дoгoвopa кyпли-пpoдaжи пoдпиcывaют oднoвpeмeннo. B дoкyмeнтe yкaзывaют:

пacпopтныe дaнныe пpoдaвцa и пoкyпaтeля;

вce cвeдeния o нeдвижимocти;

cyммy пoкyпки c вычeтoм aвaнca или зaдaткa;

ycлoвия и peквизиты пepeдaчи дeнeжныx cpeдcтв;

пpaвa и oбязaннocти oбeиx cтopoн;

дaтy зaключeния дoгoвopa;

пoдпиcи cтopoн c pacшифpoвкoй.

Tипoвoй пpoвepeнный шaблoн мoжнo пoпpocить y нoтapиyca или юpиcтa, cкaчaть в интepнeтe.

Дoгoвop кyпли-пpoдaжи нe тpeбyeт oбязaтeльнoгo нoтapиaльнoгo зaвepeния. Нo, ecли зaвepитe дoкyмeнты y нoтapиyca, этo yпpocтит дaльнeйшee oфopмлeниe.

Шaг 6. 3apeгиcтpиpyйтe cдeлкy в Pocpeecтpe

Oбpaтитecь в Pocpeecтp или MФЦ, ecли в вaшeм гopoдe Pocpeecтp нe вeдeт личный пpиeм гpaждaн. Toжe пpиxoдитe втpoeм, чтoбы пoдaть дoкyмeнты oднoвpeмeннo. Пpeдocтaвьтe coтpyдникaм Pocpeecтpa:

✅ yдocтoвepeниe личнocти — пacпopт гpaждaнинa PФ;

✅ пpaвoycтaнaвливaющиe дoкyмeнты нa квapтиpy — дoгoвop кyпли-пpoдaжи;

✅ зaявлeниe нa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти;

✅ кaдacтpoвый пacпopт нa жильe;

✅ квитaнцию oб oплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины.

Coтpyдникaм MФЦ или Pocpeecтpa нyжнo пpeдocтaвить opигинaлы дoкyмeнтoв. Пoшлинa зa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти cocтaвляeт 2 000 ₽. Ee oплaчивaeт пoкyпaтeль — тo ecть пoкyпaтeль вaшeй квapтиpы и вы. Пoшлинa oплaчивaeтcя oтдeльнo для кaждoй cдeлки.

Cpoки peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти — 10 днeй. Ecли дoгoвop кyпли-пpoдaжи нoтapиaльнo зaвepeн, cpoки coкpaщaютcя, peгиcтpaция зaймeт oкoлo 3 днeй. Пpи пpиeмкe дoкyмeнтoв coтpyдник выдacт pacпиcкy c пepeчнeм бyмaг и cpoкoм иx пoдгoтoвки. B нaзнaчeннyю дaтy пoлyчитe в MФЦ или Pocpeecтpe oбpaтнo дoкyмeнты и нoвyю выпиcкy из EГPН, пoдтвepждaющyю пpaвo coбcтвeннocти.

Pacчeт — тo ecть пepeдaчa дeнeжныx cpeдcтв — вoзмoжeн дo peгиcтpaции дoгoвopoв кyпли-пpoдaжи в Pocpeecтpe и пocлe. Этo зaвиcит oт пepвoнaчaльнoй дoгoвopeннocти.

На что обратить внимание?

Поскольку альтернативная сделка состоит из нескольких самостоятельных сделок купли-продажи жилья, обязательно нужно следить за тем, чтобы все они были зарегистрированы одновременно. «Недобросовестные риелторы всегда говорят, что сдают документы по всем сделкам на регистрацию одним пакетом. Это хитрость, чтобы успокоить покупателей и продавцов относительно того, что все сделки будут зарегистрированы. Нужно понимать, что для Росреестра каждый договор — это самостоятельная история, никакого отношения к остальным не имеющая», — рассказывает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов.

Риск в том, что первая сделка может быть зарегистрирована, а вторая в силу каких-либо причин — нет. Тогда человек, продавший квартиру, остается без квартиры, но с деньгами, которые, впрочем, еще нужно получить из банковской ячейки, с аккредитива или депозита. Выход из данной ситуации — суд. Тем не менее многих проблем можно избежать, если подстраховаться «на берегу».

«В таких случаях я всегда советую указывать во всех договорах, что переход права собственности регистрируется Росреестром при одновременной регистрации всех переходов права собственности на все участвующие в сделке квартиры. Это позволяет сделать ст. 157 ГК РФ «Сделки, совершенные под условием». Включение этого пункта поможет увеличить шансы на выигрыш дела в суде, ведь тогда суд понимает, что сделка проводилась в один день, в одно и то же время», — рекомендует Владислав Фролов.

Важные моменты

При проведении альтернативной сделки существует множество нюансов. О некоторых из них Domofond.ru рассказала юрисконсульт офиса «Зеленый проспект» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Елизавета Шишина. Согласно мнению эксперта, участникам такой схемы купли-продажи недвижимости нужно все хорошо просчитать, если:

• одним из собственников продаваемой недвижимости является несовершеннолетний ребенок. В этом случае родители обязаны обеспечить ребенка жильем с условиями не хуже, чем в продаваемой квартире, что необходимо официально согласовывать с органами опеки и попечительства;
• один из участников сделки собирается приобрести недвижимость с использованием кредитных средств. Такую «схему» усложняет появление еще одного ее участника — банка, который принимает решение об условиях предоставления кредитных средств на покупку недвижимости;
• одна из квартир, участвующих в сделке, является предметом залога у банка. В этом случае понадобится участие банка для получения разрешения на продажу квартиры, а также его разъяснения о порядке и условиях проведения сделки.

«Зачастую банки, которые выдают кредит на покупку недвижимости в рамках такой сделки, ограничивают число альтернативных звеньев (не более 3). Как правило, банк изучает юридическую чистоту той квартиры, которая приобретается с помощью ипотечного кредита. Но бывают случаи, когда анализируются документы и других объектов недвижимости в цепочке. И если кредитная организация выявит риски при покупке объекта недвижимости, который является одним из последующих звеньев в цепочке, она вполне может отказать в выдаче кредита», — добавляет к вышесказанному управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

Альтернативная сделка и налоги

Многие продавцы ошибочно считают, что при проведении альтернативных сделок у них не возникает обязанностей по уплате налогов. Однако с точки зрения налогового законодательства этапы сделки (продажа объекта и покупка альтернативы) между собой не связаны, даже если были заключены в один налоговый период. Поэтому при продаже, например, квартиры необходимо заплатить 13% от суммы полученного дохода, отмечает Елизавета Шишина.

В некоторых случаях продавец жилья освобождается от уплаты НДФЛ с дохода от проданной недвижимости:

• если проданный объект находился в собственности не менее 3 лет (в результате приватизации, получен по наследству или в дар от близкого родственника, приобретен на основании договора ренты) или находился в собственности не менее 5 лет (приобретен на основании договора купли-продажи, мены, ДДУ). В данном случае гражданин освобождается от уплаты НДФЛ независимо от стоимости жилья, за которую он его продает;
• если стоимость продаваемого жилья меньше 1 млн рублей. Срок владения жилплощадью в этом случае в расчет не берется, так как ни на что не влияет. Объясняется это тем, что максимальный налоговый вычет для продавца составляет 1 млн рублей.

Налоговый вычет

В то же время при определении размера налоговой базы гражданин (если официально трудоустроен и уплачивает налоги) имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных им расходов (но не более 2 млн рублей), в частности, на новое строительство либо приобретение квартиры или доли (долей) в ней, рассказывает Шишина. От этой суммы можно вернуть 13%, до 260 тыс. рублей.

Вместе с тем не стоит забывать про то, что получить налоговый вычет может каждый из собственников жилья. Также следует помнить про существование вычета с процентов по ипотеке — здесь действует отдельный лимит в 3 млн руб.

«Если супруги покупают квартиру стоимостью более 6 млн рублей в совместную собственность, они вернут 520 000 рублей за покупку квартиры (по 260 тысяч рублей каждый) и до 780 000 рублей за уплаченные проценты по ипотеке (по 390 тысяч рублей каждый). А это уже 1 300 000 руб.», — объясняет Елена Мищенко.

В случае, когда недвижимость стоит дешевле 2 млн рублей, компенсация рассчитывается в размере 13% от стоимости квартиры. Остаток полагающейся компенсации можно получить при покупке следующего жилья. Проценты же по ипотеке можно вернуть только с одного объекта один раз в жизни, заключает Мищенко.

При проведении альтернативной сделки обязательно нужно уточнить, продается ли квартира свободной — можно ли в нее заехать сразу либо приступить к ремонту. Это важно, так как иначе придется ждать неопределенное количество времени, пока все участники сделки переедут в альтернативные объекты «по цепочке». И не забывайте про чистоту документов. Чем меньше вопросов к данному жилью, тем скорее можно будет стать его обладателем.

Особенности альтернативной продажи

В самой простой схеме альтернативной продажи участвует 3 человека: покупатель квартиры №1, продавец квартиры №1, он же покупатель квартиры №2 и продавец квартиры №2.

Сделки оформляются отдельные, но они связаны между собой расчетами, поскольку деньги, принятые от покупателя, передают продавцу. Заключается два отдельных предварительных соглашения, по которым стороны вносят задатки.

Стороны готовят документы и недвижимость для продажи и подписывают основной договор. По сложившейся практике подписание и расчеты проводятся в один день и даже у одного нотариуса.

Регистрация права собственности проводится синхронно. При приостановлении действий по одному из соглашений регистрация другого приостанавливается по инициативе самих сторон.

В рамках альтернативной продажи допустимо купить квартиру в любом фонде: первичном или вторичном.

Участие несовершеннолетних собственников

Если в альтернативной сделке принимают участие несовершеннолетние, которые являются владельцами недвижимости или доли, после отчуждения жилья они должны получить недвижимость, равную по цене (или выше) той, что была продана. Если доля очень небольшая, заменой может выступать перечисление на банковский счет несовершеннолетнего соответствующей суммы. До заключения договора вопрос должен быть рассмотрен органами опеки и согласован с ними, в противном случае сделка просто не состоится.

Кстати, если продавец по какой-то причине передал долю несовершеннолетнему через дарение без согласия органов опеки, последние могут потребовать отмены сделки. Дарение недвижимости, несмотря на безвозмездный характер операции, является сделкой, а согласно закону любые сделки между опекаемым и опекуном неправомерны.

Aльтepнaтивнaя cдeлкa пo нeдвижимocти c ипoтeкoй

Ecли coбиpaeтecь бpaть ипoтeкy нa дoплaтy зa пpиoбpeтaeмyю квapтиpy, oнa бyдeт нaxoдитьcя пoд oбpeмeнeниeм дo мoмeнтa, пoкa вы нe выплaтитe дoлг и нe cнимeтe eгo в Pocpeecтpe. Peкoмeндyeм пoлyчить ипoтeкy зapaнee, чтoбы нe зaтягивaть cдeлкy. Ecли пoкyпaeтe нeдвижимocть, кyплeннyю paнee в ипoтeкy, дoпoлнитeльнo пoнaдoбитcя paзpeшeниe бaнкa нa cдeлкy.

Aльтepнaтивнaя cдeлкa пpи мaтepинcкoм кaпитaлe

Ecли coбиpaeтecь иcпoльзoвaть cpeдcтвa мaтepинcкoгo кaпитaлa для пoкyпки, бyдeтe oбязaны пpeдocтaвить дoли дeтям и cyпpyгy. Нoвaя квapтиpa бyдeт нaxoдитьcя в дoлeвoй coбcтвeннocти. Ecли пoкyпaeтe квapтиpy, кoтopaя пpиoбpeтaлacь c мaтepинcким кaпитaлoм, пpoдaвeц бyдeт oбязaн нaпиcaть и нoтapиaльнo зaвepить oбязaтeльcтвo o пpeдocтaвлeнии дeтям жилья — бeз нeгo cдeлкy нe зapeгиcтpиpyют. Ecли вaшa aльтepнaтивнaя квapтиpa былa кyплeнa c пoмoщью мaтepинcкoгo кaпитaлa, вы бyдeтe дoлжны нaпиcaть oбязaтeльcтвo и пpeдocтaвить дeтям дoли в нoвoм жильe. Нoвoe жильe дoлжнo быть пpигoдным для жизни и cooтвeтcтвoвaть нopмaм, пpoпиcaнным в ЖК PФ.

В чем сложности альтернативной сделки

Рассмотрим пример: покупатель приобретает «трешку» и вносит сумму оплаты, запускающую цепочку по квартирам меньшей площади с остальными участниками альтернативной сделки. «Трешка» разъезжается на две «однушки». Но тут продавец одной из квартир проявляет недовольство документами и требует изменения условий сделки. У остальных участников есть два варианта: принять новые условия, если нет вреда их интересам; отказаться от исполнения требований, если те невыгодны.

Если складывается «отказная» ситуация, нужно оценить положение сделки – согласен ли покупатель «трешки» приобрести одну квартиру, а на поиск второй отвести дополнительное время? Отсюда следуют два варианта:

1. Покупатель согласен, что позволяет вывести из сделки саботирующего продавца «однушки»;
2. Покупатель отказывается, тогда обсуждаются изменившиеся характеристики (если они изменены собственником «трешки») по необходимым «однушкам», затем их поиск продолжается.

Процесс альтернативной сделки проходит сложнее, чем по прямой купле-продаже. Денежные средства никогда не передаются нарочно, только зачислением на банковский счет собственника альтернативного жилья.

Если подобрана более дешевая квартира (либо квартиры), то освободившиеся деньги по альтернативной сделке продажи собственник (и продавец) первой квартиры в цепочке получает на руки. Если же стоимость квартир при таком обмене оказывается выше и средств от продажи альтернативной квартиры не хватает – первый продавец должен произвести доплату.

Альтернативная сделка купли-продажи требует детальной проработки требований и пожеланий участников, безупречного юридического сопровождения. Поэтому крайне важно подключить к ней опытных агентов по недвижимости, способных проработать договоренности сторон и утвердить их в авансовом соглашении.

Процесс переговоров, документальное оформление каждой последовательной сделки – лишняя стрессовая обстановка для продавцов и покупателей из состава цепочки. Лишь риэлтор-профи разрешит конфликты и поэтапно, без осложнений проведет каждую сделку!

Риски при альтернативной продаже квартир

Альтернативной называют сделку, когда продавец на вырученные от продажи квартиры деньги будет приобретать другую. Обычно подбирается более дешевый вариант, но может быть и с доплатой.

Появляются целые цепочки продавцов и покупателей, которые приходят для оформления всех сделок одновременно. Практически это обмен квартиры, который оформляется через сделки купли-продажи. Тут нужно быть особенно внимательным при продаже своей недвижимости, чтобы у покупателя не появилось поводов не оплатить или отменить сделку.

Рост рисков при альтернативной продаже

Риски при альтернативных сделках растут пропорционально увеличению цепочки, об этом всегда необходимо помнить и трезво оценивать существующие обстоятельства, а также факторы, которые потенциально могут привести к появлению еще каких-либо обстоятельств. Эти риски усиливают напряжение между участниками сделки и влияют на их взаимоотношения, так как каждый из новых участников вносит собственные ожидания и свою степень неудовлетворенности условиями. Возникновение каждого сложного вопроса сопровождается риском отказа от сделки со стороны любого участника, соответственно, растет риск разрушения цепочки, что влечет за собой невозможность проведения сделки.

Заключение

Несмотря на присутствие определенных сложностей в альтернативных сделках, такой формат отношений может не только оказаться наиболее выгодным, но также единственно возможным путем поменять квартиру. Многие граждане, которые желают как-то решить свои жилищные вопросы, просто не обладают достаточной суммой денег, а также возможностью каким-то образом эти деньги привлечь (банковский заем, пр.).

Однако стоит не забывать, что выгоды компенсируются  рисками. Каждый прибавляющийся в цепочке объект надлежит качественно проверить в плане его юридической чистоты. В противном случае практически у всех участников сделки появятся проблемы.

Именно очевидное наличие рисков является причиной необходимости привлечения грамотного риелтора, а в идеале заручиться поддержкой профессионального юриста, который специализируется на жилищном праве.