Занижение цены в договоре купли-продажи недвижимости — чем грозит занижение цены для покупателя

«Занижение стоимости» — определение термина

Теоретически в договоре можно указать любую цену, договоренность о которой есть между продавцом и покупателем. Это принцип свободы договора, предусмотренный статьей 421 ГК РФ. Вопрос лишь в том, насколько это оправдано.

«Занижение стоимости», как правило, связано со стремлением продавца уйти от налогов. «Согласно текущему законодательству, собственник квартиры, владеющий недвижимостью менее 3 или 5 лет (в зависимости от даты покупки и условий, при которых квартира перешла в собственность), при ее продаже обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13%. Если ранее квартира была приобретена по договору купли-продажи, налогооблагаемая база — разница между ценами, указанными в предыдущем договоре купли-продажи и в новом», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Для наглядности приведем пример. Допустим, квартира куплена за 10 млн рублей, а продана спустя 2 года, но уже за 13 млн. Значит, налог уплачивается с 3 млн рублей. Вместе с тем, если собственник продает жилье по той же цене, что и купил, налоговая база равна нулю. Но подавать налоговую декларацию нужно в любом случае, рекомендует Надежда Коркка.

Причины занижения цены на недвижимость

Для ограничения спекуляций действует минимальный срок, в течение которого необходимо владеть объектом, прежде чем его можно будет продать без уплаты налога. Для недвижимости, зарегистрированной в собственности с 2016 года, этот срок составляет 5 лет, до 2016 был 3 года. Решившие продать квартиру или дом раньше этого срока, ищут способ снизить размер налога или не платить его вовсе. Многие предлагают покупателю указать в договоре заниженную сумму.

Зачем занижают стоимость квартиры в договоре?

Для чего вообще Продавец занижает в договоре стоимость квартиры?

Тут дело вот в чем. Налоговый кодекс позволяет собственникам продавать свое жилье, не уплачивая налог с полученного дохода, только если человек владел им 3 года и более (а в некоторых случаях – 5 лет, подробнее по ссылке).

Но некоторые нетерпеливые граждане продают свои квартиры, не дожидаясь, пока эти годы пройдут (например, получил наследство и сразу его продает, или вложился в новостройку на котловане и продает на завершающем этапе). Тогда закон требует уплаты налога с продажи, а это немалые суммы, учитывая стоимость недвижимости (особенно, в Москве). Вот народ и выкручивается как может, пытаясь избежать этого налога всякими законными и «почти законными» способами.

Из законных способов применяют налоговые вычеты при продаже квартир. Тут можно применить либо фиксированный вычет, либо вычет в размере понесенных расходов (подробнее – в Глоссарии по ссылке).

А «почти законный» способ – это и есть занижение (уменьшение) реальной стоимости квартиры на бумаге. То есть цена в Договоре купли-продажи (ДКП) указывается меньше, чем уплачивается по сделке на самом деле.

Чья инициатива?

Как рассказывает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин, инициатором занижения стоимости могут выступать и продавцы, и покупатели: «При этом первые могут быть как физическими, так и юридическими лицами. Мотивация у юрлиц — снизить налог на прибыль. Что касается покупателей, здесь ими чаще всего движет желание скрыть свои доходы и не афишировать наличие у них крупных денежных средств».

До какого уровня можно снизить цену?

Чем больше разница между суммами договоров кредитования и купли продажи, тем выше описанные риски. В случае существенного занижения государственные органы могут инициировать проверку. Тогда вам потребуется обосновать все суммы.

Вы можете доказать, что, например, в купленной квартире по вашей договоренности с продавцом был сделан капитальный ремонт. Предъявленные акты от строительно-ремонтной компании будут очевидно свидетельствовать в вашу пользу, что вы действительно улучшали условия, а не просто уклонялись от уплаты налогов. Выдаст ли ремонтная бригада такие акты… Ведь тогда она должна уплатить налог.

Количество нюансов в сделке с недофинансированием вызывает большое количество споров и разных точек зрения среди опытных юристов и судей. Точный уровень, до которого можно занизить цену в договоре, не существует. Принимая решение о пользе для себя, учтите следующие требования закона:

1. цена недвижимости в договоре не должна существенно отличаться от рыночной, указанной экспертом в отчете об оценке;
2. минимальная стоимость помещения, которая учитывается для расчета налога, составляет 70% от кадастровой стоимости;
3. НДФЛ уплачивает продавец;
4. сумма в заключаемом договоре купли-продажи повлияет на налоговые обязательства покупателя, если он решит продать недвижимость в ближайшие 5 лет; тогда уже он станет продавцом, будет выбирать между:

• занижением цены, связанным со всеми рисками;
• ожиданием истечения срока 5 лет;
• уплатой налога, который рассчитывается «Цена продажи минус цена покупки», то есть, чем дешевле купил, тем больше заплатил налог при «прозрачной» продаже в будущем.

Плюсы занижения стоимости квартиры

При оформлении договора гражданско-правовой сделки иногда взимается подоходный налог. Допустимость его начисления и сумма, подлежащая вычету,  определяется при регистрации отчуждения права собственности путём сбыта квартиры.

Сумма исчисляется из стоимости жилья, указанной в купчей. Регистрирующий орган передаёт информацию о проведении имущественной сделки в местное отделение ФНС, которое регламентирует дальнейшие распоряжения по условиям выплат.

По условиям налогообложения на основании статьи 220 НК РФ, объекты недвижимости, которые находились в собственности менее трёх лет, требуют вычета налога для физических лиц (НДФЛ).

Деньги удерживаются в сумме 13% от цены объекта, указанного в договоре. Из указанной величины вычитывается один миллион рублей, который не облагается налогом. Остаток за вычетом миллиона непосредственно влияет на сумму вычета.

То есть, стоимость объекта в 2 миллиона требует вычета НДФЛ в размере 130 тысяч рублей. С трёх миллионов взимается уже 260 тысяч, а с четырёх – 390. Не удивительно, что экономия таких сумм в интересах собственника.

По преимуществу занижение цены применяется в отношении к жилью в новостройке, которое получено на основании договора долевого участия. Оно приобретает статус вторичного жилья в момент перехода к собственнику и обладает техническими характеристиками, допускающими повышение, а не уменьшение стоимости.

Если владелец не желает выжидать три года с момента получения “свидетельства о собственности”, для подобающего проведения сделки, а намерен вырученные со сбыта средства вложить в новый ДДУ, он стремится сэкономить полученные от сбыта деньги таким незаконным способом.

Механизм продажи

Схема такого рода сделок выглядит следующим образом. Заниженная стоимость объекта указывается в договоре купли-продажи, который регистрируется в Росреестре. «Реальную же сумму могут прописать в дополнительном соглашении, а факт передачи и получения денег подтвердить расписками. Однако дополнительные документы, кроме зарегистрированного договора, не несут никакой юридической силы», — отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Получается, что если будет спорная ситуация, во внимание примется только та сумма, которая была прописана в зарегистрированном договоре.

Неполная стоимость при ипотеке

Если ещё несколько лет назад трудно было даже чисто гипотетически себе представить проведение ипотечной сделки с неполной стоимостью в договоре, то в наше время такая процедура становится делом вполне обыденным. Законы рынка и ничего более – есть спрос, значит, будет и предложение. Банки чутко реагируют на тенденции рынка и быстро подстраиваются под чаяния клиентов. В кредитно-финансовой среде механизм одобрения заёмщиков и объектов на таких условиях отлажен как часы и подобного рода сделки (с занижением) десятками и сотнями ежедневно успешно проводятся по всей стране. Вторая часть, которая идёт мимо основного официального договора купли-продажи, проводится по документам как выдача кредита «на неотделимые улучшения и ремонт в квартире».

Новостройки по заниженной в договоре цене  – обычное дело

Большинство объектов в новостройках после получения ключей и сдачи дома в эксплуатацию реализуется физлицами по схеме с заниженной стоимостью в договоре. Оценки аналитиков и экспертов отрасли по объему таких сделок в процентном отношении разняться – одни говорят о 90%, другие о 70%. Мой опыт подсказывает, что в принципе цифры действительно очень близкие к истине. При подборе новостройки, куда ни позвони, представители или собственники везде говорят одну и ту же стандартную фразу: «У нас будет неполная стоимость в ДКП! Обсудите этот скользкий момент со своим клиентом, готов ли он пойти на такие условия?» Как показывает практика, суммы в соглашениях при этом зачастую фигурируют ровно те, за которые продавцы в своё время (несколькими годами ранее) покупали квартиры у застройщика по ДДУ на стадии котлована, потому что налог в этом в случае начисляется с прибыли – с разницы продажи и покупки, а если эти цифры равны, то и отчислять фискалам ничего не придётся.

Реализовать без лишних вопросов сделку по схеме с заниженной ценой в ДКП в новостройках действительно намного проще, потому как для этого созданы практически идеальные условия. В момент постановки многоквартирного жилого дома на кадастровый учёт, за основу государственной оценки и стоимости берутся те данные, которые указаны в договорах застройщика. Но с каждым годом кадастровая стоимость новостройки будет только расти и стремительно приближаться к рыночной. Поэтому текущий отчётный период (сразу же после сдачи дома и оформления собственности) — наиболее выгодный момент для продажи продукта инвестирования на первичном рынке.

Что делать покупателю, если продавец хочет занизить стоимость квартиры в договоре?

Конечно, на снижение стоимости жилья в договоре соглашаются не все покупатели. Есть немало принципиальных или просто осторожных людей, которые предпочитают отказаться от сделки и подыскать другой объект. Если же хочется купить именно эту квартиру, стоит попробовать договориться с продавцом.

Поскольку главной причиной настойчивости продавца бывает нежелание платить налог, можно предложить разделить расходы. Конечно, стоимость жилплощади несколько увеличится, зато обе стороны будут застрахованы от возможных неприятностей.

Второй вариант – одновременно с подписанием договора составить дополнительное соглашение к ДКП. При этом в основном договоре указывается цена, которую хочет продавец, а в допсоглашении – реальная стоимость. При подписании соглашения покупатель отмечает, что соответствующий пункт договора (то есть цена) изменяется, и его необходимо читать в настоящей редакции.

В последнем случае у покупателя будут хотя бы какие-то шансы доказать, что квартира продана за большую стоимость, чем это написано в договоре. Но надо учесть, что суды трактуют этот вариант неоднозначно. Всегда есть риск того, что судья не согласится с позицией покупателя и посчитает недвижимость по первоначальной стоимости.

Оформление квартиры при занижении стоимости

Так как инициаторами данных схем являются коммерческие деятели, не лицензированные в качестве таковых, скрывая доход от обложения налогом, ими разработаны достаточно убедительные для покупателя схемы.

Маркетинговые схемы рассчитаны на доверчивых, слабо осведомлённых в юриспруденции, граждан. Определённая часть потенциальных приобретателей отсеивается. В их число входят осторожные, расчётливые люди, которые предпочитают не рисковать. Для остальных, готовых пойти на незаконную уступку, предлагаются варианты оформления сделки купли продажи недвижимости.

По преимуществу стороны составляют два договора. В одном из них указывается заниженная цена объекта. Этот экземпляр передаётся для регистрации. Другой экземпляр составляется на полную стоимость и не регистрируется. По нему проводятся взаиморасчёты.

Такие случаи делают договор заведомо оспоримым и составленным с нарушением законодательных норм.
Второй экземпляр констатирует факт преступного деяния в виде недоимок при выплатах НДФЛ в государственный бюджет.

Компетентные в юридическом отношении лица предусматривают допустимость реституции и различного рода взысканий за допущенные нарушения. Они предлагают составление документации на отчуждение квартиры по минимальной цене, а остаток денежных средств, принимают в виде оплаты неотделимых улучшений, якобы произведённых в квартире. Юридически такое оформление наиболее корректно, но покупатель при оспоримости сделки не сможет востребовать деньги, выплаченные за ремонт, реконструкцию и прочие услуги.

Иногда составляется аналогичный вид документации, ориентированный на нарушение. А расписка в получении денег делится на две части: соответствующую сведениям, поданным в Росреестр и дополнительное инвестирование, превышающее указанную стоимость.

Проворачивание подобных схем доступно опытным мошенникам, развернувшимся на рынке недвижимости.

Таких предложений, поступающих от торговцев недвижимостью, следует избегать и не искушаться привлекательными бонусами, способствующими вовлечению жертв, в проведение сделки.

Оформление ипотечного кредита с заниженной стоимостью квартиры

Обозначенные процессы настолько распространены на рынке недвижимости, что их разворачивание допускает схемы инвестирования.

Банки, инвестирующие средства в покупку квартир, проводят мониторинг только в отношении платёжеспособного клиента. В функции кредитора не входит проверка целевого назначения проведённого финансирования.

В банк подаётся заявка на покупку квартиры в ипотеку, с одновременным запросом дополнительного займа на её реорганизацию, реконструкцию и ремонт. Кредитный договор содержит два пункта целевого назначения займа.

По преимуществу банки одобряют такие займы, но при этом:

• запрашивают больший объём выплат под первоначальный взнос;
• устанавливают повышенную процентную ставку годовых;
• устанавливают дополнительные комиссионные проценты.

Это говорит о дополнительных сложностях, сопутствующих приобретению квартиры на обозначенных основаниях, которые принесут финансовые и юридические последствия лицу, приобретшему квартиру.

Как быть если оценщик занизил стоимость?

Несмотря на то, что качество отчетов независимых оценщиков редко вызывает сомнения сегодня, все же периодически возникают ситуации, когда эксперты умышленно или случайно занижают рыночную стоимость. Ситуация с занижением стоимости может означать что выданного кредита просто не хватит на покупку квартиры.

Когда речь идет об оценке для ипотеки, почти все банки стараются принимать отчеты только от аккредитованных в этом банке оценщиков или оценочной компании. Т.е. фактически вам предлагается выбрать оценщика из списка партнёров банка.

К сожалению, оценка по ипотеке будет сделана с занижением, вопрос только в размере этого занижения, но суммы по оценке не хватит для покупки жилья и часть суммы вам все-таки придется внести самостоятельно.

Очень трудно бороться с занижением стоимости, это своеобразная страховка банка на случай не выплаты кредита, банк старается выдать кредит такого размера, чтобы при необходимости он мог быстро реализовать квартиру. Если на пальцах, то представим что реальная стоимость квартиры 2,3 млн., при этом оценщик оценивает ее в 2 и банк выдает вам кредит. Если вы перестанете платить по кредиту, банк забирает квартиру и должен продать ее, чтобы вернуть свои деньги, но продавать ее за 2,3 млн. (реальную цену) можно и год, а банку это не выгодно, поэтому продавать он ее будет с дисконтом (например, за 2 млн). Это так называемая «ликвидационная стоимость), т.е. стоимость квартиры с учетом сжатого срока экспозиции.

Что касается ответственности оценщика за занижение оценки, то в данном случае ее не будет, т.к. оценщик изначально оценивает минимальный срок экспозиции (часто в отчете прямо просят указывать стоимость ликвидации или срок экспозиции). Кроме того, отчет составлен таким образом, что с точки зрения закона он нарушений не имеет.  В свою очередь то, что реальный продавец хочет за квартиру большую сумму тоже никого не интересует, продавец не поставлен в условия необходимости быстрой реализации квартиры и может продавать ее сколько угодно долго и за любую сумму.

Обращаться в сторонние оценочные компании, без рекомендации банка, мы тоже не советуем – банки не доверяют таким отчетам, хотя формально могут их принимать и даже принимают, но всегда могут просто отказать в кредите, вы не сможете никому ничего доказать, а лишь зря потратите свои деньги на оценщика.

Увы, практика занижения оценки для целей ипотеки повсеместна, и бороться с ней непросто, если вы столкнулись с подобной ситуацией, вы можете обратиться к нам за консультацией и узнать о возможных путях решения проблемы.

Что угрожает при занижении цены как покупателю, так и продавцу?

Необходимо отметить, что в современной России (и не только) занижение суммы сделки при покупке-продаже квартиры чревато целым рядом проблем, о которых стороны могут даже не подозревать. Но их нужно принимать во внимание.

Чем рискует покупатель?

Эксперты считают, что при заключении договора с заниженной ценой на недвижимость покупатель рискует больше продавца. Во-первых, в случае какого-либо судебного разбирательства такой человек, скорее всего, не будет признан судом добросовестным покупателем. Он ведь сознательно вступил в сговор и нарушил закон. А сегодняшнее законодательство отводит важное место именно добросовестности приобретателя в случае спора по квартире, отмечает юрисконсульт офиса «Академическое» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Киселева.

Во-вторых, речь идет о потере денег. В случае судебных разбирательств суд может признать эту сделку недействительной. В итоге покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец — только ту сумму, которая указана в договоре, комментирует Андрей Колочинский. Доказать, что «за рамками» были выплачены дополнительные средства, практически невозможно. В результате покупатель останется и без части денег, и без недвижимости.

Судебные разбирательства могут быть инициированы по различным поводам. Например, если выяснится, что в ходе сделки не были учтены права несовершеннолетних при отсутствии согласия супруга на распоряжение общим имуществом, если внезапно появились наследники и т. д.

Отдельно стоит выделить ситуации, когда в отношении продавца начата процедура банкротства. Интересно, что инициатором банкротства может выступать и сам должник, и его кредиторы. «Кредиторы вправе обратиться в арбитражный суд о признании гражданина банкротом при наличии обязательств на сумму более 500 000 рублей и просрочке в их исполнении более 3-х месяцев (п. 2 ст. 213.3 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)»), а гражданин может подать на свое банкротство даже без выполнения данных условий, предвидя свое банкротство», — рассказывает Иван Иутин.

Еще один малоприятный аспект для покупателя заключается в невозможности получить имущественный вычет на полную стоимость объекта недвижимости. Он может получить вычет только на ту сумму, которая указана в договоре. «А если возникнет необходимость продать квартиру до завершения налогооблагаемого периода (3 года), разница между будущей реальной стоимостью и ценой, указанной в предыдущем договоре купли-продажи, будет весьма существенной, что означает большую сумму налога с продажи», — предупреждает Андрей Колочинский.

Невозможность получения налогового вычета исходя из реальных затрат

Согласно п. 3 ст. 220 НК РФ каждое физическое лицо, которое приобрело недвижимость для проживания, имеет право на имущественный вычет в размере 2 000 000 рублей. Это означает, что налогоплательщику вернут 13% с указанной суммы.

Таким образом, если в договоре, указана цена квартиры в размере менее 2 000 000 рублей, то покупатель получит вычет не в полном объёме. В данном случае возврат будет определяться исходя из цены договора в том время, как реальные затраты могут быть в разы выше.

В случае оспаривания сделки можно вернуть только сумму по договору

На практике встречается немало случаев, когда после заключения сделки по купле-продаже недвижимости одна из сторон выступает в суде с требованием о расторжении договора. Причины могут быть разные, например:

• объявился супруг (супруга), чье мнение не было учтено при продаже общей квартиры;
• покупатель, въехав в жилье, выявил существенные дефекты, из-за которых дальнейшее проживание в нем не представляется возможным;
• после совершения сделки обнаружились недостатки жилья с юридической точки зрения и т.д.

Если суд примет решение о расторжении сделки, то каждой стороне будет возвращено имущество (деньги), изначально принадлежавшее ей. Именно на этом этапе покупатель сможет вернуть себе только ту сумму, которая прописана в договоре. Если она изначально была занижена, то он понесет серьезные убытки.

Нет возможности оптимизировать налоги в случае продажи квартиры до истечения минимального срока владения

Согласно НК РФ имущественный вычет полагается не только при покупке квартиры, но и при ее дальнейшей продаже. Если продавец владел квартирой меньше минимального периода, прописанного в ст. 217.1 НК РФ, то он должен будет заплатить налог.

В этом случае также предоставляется вычет в размере 1 000 000 рублей. Если недвижимость по договору стоит меньше, то снова собственник такого имущества получит вычет, не соответствующий фактически понесенным затратам.

Признание сделки недействительной

Признание и применение последствий недействительности происходит в суде. Из-за чего сделку придется «откатить назад»? Закон указывает на основания, в числе которых:

• сделка нарушает закон;
• сделка совершена с целью прикрыть другую сделку;
• сделка совершена гражданином, который признан недееспособным;
• сделка совершена гражданином, не способным понимать значение своих действий.

Риелтор, юрист или другой посредник должны максимально обезопасить продавца и покупателя. Для этого проводится проверка квартиры на юридическую чистоту, проверка сторон и их полномочий на совершение сделки.

К сожалению, всех рисков не предусмотреть. После сделки могут открыться новые обстоятельства, из-за которых сделка не могла состояться.

Последствия недействительности для покупателя

Итак, сделку признали несостоявшейся. Квартира должна вернуться продавцу, а покупателю – его деньги.

Квартира существует физически, ее вернуть проще. С деньгами ситуация во много раз сложнее. Еще больше она усложняется, когда используется схема с занижением стоимости. И уже суду предстоит оценить такую сделку и разбираться с договорами. Учитывая, что договор купли-продажи неотделимых улучшений спорный по своей природе, то последствия могут быть непредсказуемыми.

В чём заключаются риски продавца?

Деяние продавца при проведении сделки с заниженной ценой в ДКП согласно закону квалифицируется как налоговое преступление. Ответственность за уклонение от уплаты налогов и сборов регламентируется нормами права 198 и 199 УК РФ. Санкция по статьям предусматривает следующие виды наказаний:

• Штраф в размере от 100 до 300 тысяч рублей или в размере заработной платы/иного дохода осужденного за период от 1 до 2-х лет
• Арест на срок до 6 месяцев или лишение свободы на срок до 2 лет с лишением права занимать определённые должности или заниматься определённой деятельностью на срок до 3-х лет или без такового.
• При уклонении от уплаты налогов, совершённое группой лиц по предварительному сговору в особо/крупных размерах (от 15/45 млн и выше), суд может наложить штраф от 200 до 500 тысяч рублей, наказать принудительными работами на срок до 5 лет, либо лишить свободы на срок до 6 лет.

Претензии со стороны налоговой

Для начала необходимо отметить, что уход от налогов — это проблемы с ФНС РФ, если о занижении суммы станет известно. А такая информация может поступить от любого участника сделки, от риэлтора, если он узнает или заподозрит, от нотариуса. Кроме того, налоговая инспекция способна самостоятельно заподозрить уход от налогов, если сумма будет низкой. Особенно тщательно проверяются все сделки, в которых участвуют юридические лица или ИП.

Вероятные последствия:

• опротестование сделки в судебном порядке;
• неопределённый на какое-то время статус квартиры;
• серьёзный штраф;
• доначисление налогов;
• проведение глубокой проверки по ИП или же компании;
• тщательный контроль деятельности всех участников и связанных с ними лиц;
• конфликт с риэлтором и нотариусом;
• репутационные потери (например, сразу после окончания всех разбирательств будет трудно продать квартиру, потому что такая недвижимость может уже начать отпугивать потенциальных владельцев).

Также учтите, что последствия напрямую зависят от того, какую сумму вы в итоге окажетесь должны налоговой. Если она будет очень большой, возникает опасность возбуждения уголовного дела. К тому же при серьёзных нарушениях ФНС РФ может заблокировать счета.

Риск опротестования сделки кредиторами

Нередко продажа квартиры происходит с целью закрыть все долги. Однако необходимо учитывать, что кредиторы очень внимательно следят за проведением таких сделок. И если сумма окажется ниже рыночной, неизбежно возникнут вопросы. Появляется довольно высокий риск того, что сделка будет оспорена, а новый владелец лишится своей собственности.

В этом случае при заниженной официально сумме совершения сделки покупатель получает возможность вернуть только те средства, которые зафиксированы в договоре. Доказать, что было отдано в действительно гораздо больше, получается редко. При этом покупатель пополняет список кредиторов. И вероятность того, что он увидит хотя бы какие-то средства, откровенно мала.

Безопасность при оформлении договора купли-продажи недвижимости должна быть на первом месте

Что же касается продавца, то к нему возникает ещё больше вопросов, что может осложнить процедуру проведения банкротства. Для списания должник должен демонстрировать добросовестное поведение. Если же он пытается реализовать имущество по явно заниженной цене, то арбитраж может это растрактовать как попытку уйти от ответственности и избежать уплаты долгов. Следовательно, начнутся проблемы со списанием имеющихся долгов.

И в любом случае у всех участников будет масса организационных сложностей. Просто сделки купли-продажи не получится: придётся отстаивать свои права, обращаться в разные инстанции, доказывать законность собственных действий. Участнику сделки лучше самостостоятельно доказывать, что он выполнил все требования к проведению такой сделки, учитывал в деталях все нюансы.

Проблемы с обоснованием средств и подозрения в отмывании денег

Есть ещё один немаловажный аспект, о котором стороны такой сделки редко задумываются. Во-первых, у продавца появится на руках большая сумма денег, чем должна быть. Это может вызвать вопросы по поводу источника финансирования. В современном мире нельзя взять и просто положить деньги на банковский счёт. А если точнее, то непосредственно положить можно. Проблемы впоследствии возникнут с тем, чтобы их оттуда достать. У продавца могут запросить подтверждение законности происхождения денег.

Однако поскольку у него на руках — только договор с указанной там меньшей суммой, обоснования банку собственник предоставить не сможет. В итоге есть риск, что с возможностью распоряжаться деньгами возникнут проблемы. Особенно актуально последнее для тех, кто планирует открыть счёт в другой стране. В Европе вопрос отмывания денег и контроля за движением средств — очень болезненный. И там к таким моментам относятся предельно внимательно.

Во-вторых, проблемы могут появиться и у покупателя. Чтобы рассчитаться с продавцом так, чтобы этого никто не заметил, придётся использовать наличность. А для этого нужно будет снимать довольно крупную сумму. Однако в настоящем к обналичиванию большинство банков в России относятся подозрительно. Особенно много проблем может возникнуть у покупателя, если он занимает руководящую должность в компании, является ИП или же учредителем фирмы. Риск блокировки счетов до прояснения экономического смысла такой операции тоже есть.

Репутационные риски

Необходимо отметить, что если занижение цены сделки приведёт к проблемам с налоговой или же к аресту счетов из-за претензий со стороны банков, это также способно негативно повлиять на бизнес. Может пострадать репутация предпринимателя. Заниженная цена большинству довольно очевидна, поскольку всегда можно изучить выборку объявлений по конкретным характеристикам и посмотреть на реальное положение дел на рынке. Соответственно, многие могут сделать выводы о том, что сделка — сомнительная, вызывающая большое количество вопросов.

Стоит отметить, что любые подозрения в уклонении от уплаты налогов — это проблемы не только для самого предпринимателя, но и для связанных с ним контрагентов. Если налоговая решит, что сделка вызывает вопросы, то она может начать проверять всех, кто в последний отчётный период осуществлял какие-то операции с конкретным ИП или же с определённой компанией, в которой, например, может работать на руководящей должности продавец.

А лучший способ отпугнуть контрагентов и подвести к мысли о том, что сотрудничество с вами невыгодно — это впутать посторонние организации или ИП в проблемы с налоговой. О таких возможных последствиях занижения цены мало кто думает, однако не стоит забывать, что они вполне реальны.

Вероятность опротестования сделки со стороны органов опеки и попечительства

Если в реализуемой квартире прописаны несовершеннолетние, возникает риск, что в сделку с заниженной ценой вмешаются органы опеки и попечительства. Они могут решить, что на указанную сумму нельзя приобрести квартиру, позволяющую совершенно спокойно прописать на новой жилплощади детей. При этом не стоит забывать, что новая недвижимость не должна серьёзно ухудшать качество жизни несовершеннолетних. То есть продать квартиру в элитном районе и купить в промзоне не получится.

На основании всего перечисленного довольно легко сделать вывод о том, что при занижении суммы органы опеки и попечительства придут к выводу, что сделка ущемляет интересы несовершеннолетних. Поэтому они способны запретить продажу такой квартиры.

Естественно, если указать реальную сумму, то вероятность добиться разрешения на проведение сделки намного выше. Однако если уже один раз был дан запрет на сделку, то после этого разобраться с органами опеки и попечительства будет на порядок сложнее.

Занижение цены квартиры при заключении договора купли-продажи многим ошибочно кажется отличной идеей. Никому не хочется переплачивать налоги, а также отдавать серьёзную сумму нотариусу и риэлтору. Однако стоит учесть, что подобное соглашение чревато серьёзными проблемами. Причём последствия могут наступить и через какое-то время, когда все стороны уже успеют забыть о своей экономии.

Как снизить риски

Соглашаясь, примите все доступные меры по снижению рисков, связанных с признанием договора недействительным. Убедитесь в отсутствии:

1. процедуры банкротства – сайт Федерального реестра о банкротстве
2. действительность паспорта продавцов (services.fms.gov.ru/info-service.htm)
3. обременений недвижимости – выписка из ЕГРН;
4. просроченной задолженности банкам – кредитная история;
5. не исполненные денежные обязательства — на сайте приставов (fssprus.ru/iss/ip/);
6. возражений продать помещение при наличии супруга/супруги, более одного собственника.

Используйте безналичные расчеты. В случае разногласий в будущем вам будет проще подтвердить расчеты. Кроме традиционного перевода банки предлагают специальные услуги.

Передача денег при ипотеке в Сбербанке возможна через сервис Аккредитив. Покупатель кладет средства на счет, покупатель их получает, предъявив документ, подтверждающий исполнение  обязательства по регистрации перехода права. За 2000 рублей банк гарантирует исполнение обязательств обеими сторонами, выполняет перевод без дополнительных комиссий.

Случаи из практики

В юридической практике нередко встречаются случаи, когда стремление клиентов сэкономить оборачивалось значительными потерями. Например, в адвокатскую контору обратилась молодая семья, пару лет назад купившая жилплощадь на вторичном рынке. Покупатель и продавец договорились о намеренном занижении стоимости. Вместо реальной цены в 2 млн. руб. в документах была указана сумма в 980 000 руб. На основании этого договора в Росреестре был зарегистрирован переход права собственности.

Через год у семейной пары родился третий ребенок, и она получила право на участие в госпрограмме субсидирования ипотеки. После подготовки и сдачи необходимых документов покупателям компенсировали только сумму, фигурировавшую в договоре купли-продажи, то есть 980 000 руб. В погашении остальной суммы им отказали, не помогла даже приложенная расписка. Поскольку это решение является абсолютно законным, обращаться в суд собственники не стали.