Что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома

Закон о капремонте жилых домов

Основное законодательство о капремонте жилых зданий содержится в главах 15-18 Жилищного кодекса РФ. Документ регулирует:

• общие начала, общий список работ по капремонту;
• порядок сбора финансов на капремонт, взносы;
• ведение фонда капитального ремонта на спецсчете или региональным оператором;
• порядок проведения кап ремонта жилого дома.

Дополнительно при проведении капремонта жилого дома ориентируются на Градостроительный кодекс, а также подзаконные правила и нормы технического состояния и эксплуатации жилого фонда (например, Правила утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. №491). Общефедеральные правила обязаны соблюдать все участники капремонта: собственники помещений в МКД, управляющие и обслуживающие компании, ТСЖ, операторы фондов, банки и органы исполнительной власти субъекта.

Важно! В каждом регионе принимается собственная региональная программа, которая и является центральным исполнительным документом по данному вопросу. В программу включается конкретный перечень, какие дома подлежат капремонту, список необходимых работ, размер финансирования, порядок отчетности. Приложение к программе с перечнями МКД обновляется каждый год на основании текущей ситуации.

Как правило, ознакомления с региональной программой достаточно, чтобы ответить на вопросы по своему дому, а именно, когда и каким образом его планируют отремонтировать. Тексты региональных программ содержат как общефедеральные положения, так и местные уточняющие правила. Ознакомиться с актуальной редакцией можно в местной администрации или жилищной инспекции.

Что входит в понятие капитальный ремонт

Капитальный ремонт — это комплекс работ и (или) услуг по замене или восстановлению:

• инженерных и технических коммуникаций;
• частей несущих конструкций;
• отдельных участков не несущих стен.

Деньги для проведения капитального ремонта в многоквартирном доме поступают от владельцев жилья и хранятся в специально созданных фондах (ст. 169 ЖК РФ), способ образования которого выбирают сами собственники. Фонды могут формироваться:

1. На счете регионального оператора — средствами поступившим в фонд распоряжаются региональные власти. Деньги, поступившие от собственников квартир в МКД, хранятся в общем фонде субъекта РФ. Очередность проведения капитальных работ устанавливается региональной программой.
2. На индивидуальном счете МКД — собранные деньги идут на ремонт одного конкретного дома. Владельцы жилья открывают банковский счет, распоряжаться которым могут управляющая компания (УК) или жилищный кооператив.

Капитальный ремонт проводится в зданиях, где больше 3-х квартир. В домах, которые признаны аварийными или подлежащими сносу, ремонтные работы за счет средств фонда не проводятся. Собственники квартир, находящихся в таких зданиях, освобождаются от обязанности вносить платежи.

Кто проводит капитальный ремонт многоквартирного дома

За организацию проведения ремонтных работ ответственность несет региональный оператор, если собственники перечисляют плату за капитальный ремонт на его счет. В этом случае оператор:

• заключает договоры с фирмами-подрядчиками;
• подписывает акты о принятых работах;
• осуществляет контроль за ведением ремонта.

Если собственники жилья в МКД приняли решение о формировании фонда на индивидуальном банковском счете, они самостоятельно определяют лицо, которому поручают действия по организации проведения капремонта. На общем собрании жильцы принимают решение по выбору исполнителей, заказу проектной документации, а также порядок приемки работ.

Подрядная организация — строительная компания, выполняющая работы по капитальному ремонту, которая может выбираться:

• в рамках торговых процедур у регионального оператора;
• на общем собрании собственников жилья.

Строительная компания должна иметь все необходимые допуски и документы для осуществления ремонтных работ, а также квалифицированных рабочих и современное оборудование.

Как происходит капитальный ремонт многоквартирных домов

Федеральный закон о капремонте обязывает собственников квартир оплачивать восстановительные работы. Ответственность за исполнение реконструкции несут муниципалитеты или региональные операторы. Им поручено следить за соблюдением перечня выполняемых работ.

Голосованием за капитальный ремонт в многоквартирных домах занимаются сами жильцы. Общий вердикт о необходимости восстановления поврежденных частей выносится на Собрании собственников жилья – по одному члену от каждого семейства.

Согласно ст. 44 ЖК РФ, для того чтобы утвердить проведение капремонта и начать сбор средств необходимо добиться не менее, чем ⅔ голосов (большинства) от числа присутствующих на заседании членов. Инициаторами проведения Собрания выступают либо отдельные собственники, либо управляющая компания (ТСК).

Региональная программа капитального ремонта многоквартирных домов утверждается на уровне государственной власти. После ее одобрения региональный оператор информирует жильцов о:

1. Сроках проведения капитального ремонта (точные или примерные).
2. Перечне восстановительных работ.
3. Стоимости услуг подрядчика.
4. Источниках финансирования капитального ремонта.

Сведения доносятся до жильцов не позднее, чем за полгода до старта программы капремонта в том или ином регионе нашей страны. Обсуждение продолжается в течение 3 месяцев, после чего собственники жилья направляют решение в адрес регионального оператора, который, в свою очередь, информирует об этом жилищные структуры.

Какие работы включены в программу

Так как капремонт общего имущества многоквартирного дома регулируется государством, есть определенный минимальный стандарт капремонта. Это набор работ, которые обязательны для всех регионов и непременно будут выполнены, когда подойдет очередь.

Перечень установлен законом и его не может изменить региональный оператор (только расширить). Сюда включаются такие пункты:

1. ремонт внутридомовых инженерных систем. Это системы электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения;
2. ремонт крыши, в том числе замена невентилируемой крыши на вентилируемую;
3. ремонт подвала (если он относится к общему имуществу);
4. ремонт фасада с утеплением;
5. ремонт или замена лифтов с оборудованием, ремонт лифтовых шахт (если лифты есть);
6. установка общедомовых счетчиков на теплоснабжение, горячую и холодную воду, электричество и газ);
7. ремонт фундамента.

Из этого перечня для конкретного дома может отсутствовать только ремонт лифта, если его нет. Для домов с лифтами обычно устанавливают более высокие взносы на капремонт.

Помимо указанных целей, законодательство дает право направить средства фонда капитального ремонта на такие цели:

• разработка проектной документации (без проекта нельзя качественно провести капремонт);
• оплата услуг по строительному контролю;
• погашение кредитов и процентов по ним.

Очевидно, что если за капремонт платят не все, а программа ремонта утверждена, фонду приходится брать недостающее в кредит.

Помимо обязательного минимального набора услуг, в каждом регионе можно добавить еще и другие работы. Так как это зависит от решения регионов, такое есть лишь в «состоятельных» субъектах РФ.

Например, в Москве (при тарифе в 18,19 рублей за квадратный метр) фонд капремонта обещает провести такие работы:

• ремонт пожарного водопровода, систем дымоудаления и противопожарного оборудования;
• ремонт или замена мусоропроводов (ставят нержавеющие трубы и обеззараживающие устройства);
• ремонт, замена и вынос из квартир труб внутреннего водостока;
• оценка соответствие лифтов требованиям безопасности по техническому регламенту.

На практике все обязательные работы выполняются (конечно, исключая вопрос о качестве). В частности, меняют трубы водопровода и канализации (кроме разводки по квартире), систему отопления (включая радиаторы), в подъезде приводят в порядок освещение, проводку, меняют окна и двери. Фасад ремонтируют и утепляют.

Стоимость капремонта дома различается в зависимости от города, типа дома, этажности и количества подъездов.

В 2015 году журналисты привели ориентировочный порядок расчета тарифа на капремонт в Москве (который сначала составлял 15 рублей за метр). Вышло, что отремонтировать дом серии П-44Т, на 17 этажей и 3 подъезда (общая площадь 11 433 квадратных метров) будет стоит 59,5 миллионов рублей.

Поделив эту сумму на количество квадратных метров, выйдет примерно 5 200 рублей с метра. Так как период времени между ремонтами установили в 30 лет, в месяц вышел тариф в 14,47 рублей с метра, который затем округлили до 15 рублей.

В дальнейшем из-за инфляции работы стали дороже, и при тех же условиях власти Москвы повысили тариф до 18 рублей.

В других регионах суммы будут другими, так как стоимость рабочей силы может быть как ниже, так и выше московской (например, на Севере). Но примерный порядок расчета суммы остается везде одинаковым.

Согласно части 1 статьи 166 Жилищного кодекса РФ:

Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:

1. ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2. ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;
3. ремонт крыши;
4. ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5. ремонт фасада;
6. ремонт фундамента многоквартирного дома.

Ремонт подъезда

Приведение в благоприятный вид подъезда относится к текущему ремонту жилого объекта. То есть все работы осуществляются за счет средств, вносимых собственниками на содержание жилья.

В объём работ по текущему ремонту включаются:

• покраска лестничных перил;
• побелка и покраска стен и потолков;
• переустановка стекол;
• замена осветительных приборов;
• переустановка подъездных дверей;
• покраска дверей.

А вот что входит в капремонт многоквартирного дома: снос, установка и перенесение подъездных стен, замена и восстановление коммуникаций и оборудования инженерно-технического назначения.

Текущий ремонт реализуется раз в 3-5 лет в достаточно короткие сроки, зависящие от состояния подъезда и его площади. Капремонт может продолжаться дольше месяца, требуя больших финансовых затрат.

Когда УК отказывается осуществлять текущий ремонт подъезда или начинает собирать с жильцов дополнительные денежные средства, собственники жилья имеют право на обжалование таких действий.

В таких ситуациях рекомендуется обращаться в Роспотребнадзор, жилищную инспекцию, прокуратуру или судебные инстанции.

Замена окон и двери в подъезде — это текущий или капитальный ремонт

В соответствии со ст. 166 ЖК РФ замена окон и дверей в подъездах МКД не входит в перечень работ по капремонту. Поддержание подъезда в нормальном состоянии относится к текущему ремонту, который должна проводить УК. Собственники жилья ежемесячно вносят платежи за содержание общедомового имущества, которые включены в квитанцию по оплате коммунальных услуг. Именно за счет этих платежей осуществляются работы по замене окон и дверей.

В случае если УК отказывается производить замену элементов общего имущества или инициирует сбор средств для осуществления данного вида ремонтных работ, собственники жилья МКД вправе обжаловать действия управляющей организации. Для этого они могут обратиться:

1. В государственную жилищную инспекцию.
2. В Роспотребнадзор.
3. В суд.
4. В прокуратуру.

Замена лифта

Согласно федеральному законодательству ремонтирование лифтового оборудования входит в капремонт, если его непригодность к эксплуатации зафиксирована документально. В заключении экспертизы указывается полный объём неисправностей как самого лифта, так шахты.

Лифтовое оборудование может обследоваться лишь квалифицированными рабочими, в присутствии представителей Управляющей Компании или ТСЖ. Обычно лифт требует замены спустя 4-15 лет с момента запуска в эксплуатацию. К текущему ремонту относится замена по мере необходимости отдельных элементов лифтового оборудования.

В многоквартирных жилых объектах, где на подъезд установлено более 1 лифта, не допускается одновременно приостанавливать их работу. То есть переустановка лифтового оборудования должны проводиться поэтапно. На реализацию работ по замене лифта отводится срок до 2 месяцев в зависимости от количества этажей.

Капитальный ремонт крыши многоквартирного дома

Капитальный ремонт крыши МКД производится при серьезных повреждениях кровли или ее полном обветшании. В перечень работ по капитальному ремонту крыши и чердака входят:

• реконструкция водостока;
• восстановление испорченного кровельного покрытия;
• замена стропил;
• обустройство заземления и водостока.

Если повреждено более 40% площади крыши она подлежит полной замене. Во всех остальных случаях ремонт считается текущим и выполняется силами УК. Все виды ремонтных работ выполняются в плановом порядке в теплое время года.

Решение о проведении капитального ремонта крыши принимается собственниками на общем собрании. После принятия решения жильцы должны составить письменное обращение в УК с требованием о проведении капремонта. После подачи заявления производится обследование кровли на предмет повреждений и составляется акт, в котором указываются все имеющиеся дефекты.

Работы по ремонту крыши проводятся за счет средств, перечисленных в фонд капремонта. Если собранных средств окажется недостаточно, УК может предложить собственникам:

• самостоятельно внести недостающую сумму;
• накопить деньги путем внесения повышенных платежей за капремонт.

Капремонт фасадов

Содержание и ремонт фасадов регламентируется СНиП. Согласно им в отношении конструкций должны периодически осуществлять плановый и неплановый осмотр, текущий и капитальный ремонт. По правилам последний должен проводиться каждые 10 лет.

План работ определяется типовыми технологическими картами, которые различаются в зависимости от разновидности фасада. На их основании рассчитывается и расход материалов и стоимость ремонта.

Что включает ремонт фасадов

Капремонт фасадов подразумевает возвращение внешним стенам здания эстетичного вида и высоких эксплуатационных характеристик. В СНиП прописано, что прежде чем начнутся работы, должно быть сделано следующее:

• Защита фасада от атмосферных осадков, чтобы не возникла течь, в результате которой нарушаться межпанельные и межблочные швы. Обязательно должна быть произведена герметизация стыков, иначе внутрь проникнет влага, что приведет к развитию плесени и грибка.
• Наружная теплоизоляция. Благодаря этому удается сэкономить теплопотребление.
• Герметизация и изоляция мест стыков оконных и дверных разъемов со стенами.

Сам ремонт фасадов начинается с подготовки:

1. Очистка от старого слоя и загрязнений.
2. Монтаж или замена гидро-, теплоизоляции.
3. Грунтовка специальными составами для улучшения адгезии с декоративным покрытием.
4. Нанесение штукатурки под покраску или монтаж сайдинга.
5. Восстановление инженерных коммуникаций.

Сам капремонт фасадов включает:

• утепление стен;
• восстановление цоколей и отмосток;
• гидроизоляцию и герметизацию швов;
• укрепление козырьков;
• ремонт внешнего водостока.

Восстановление фасадов необходимо, когда:

• они приведены в негодность на 30% и более;
• утеплитель утратил свои эксплуатационные характеристики или швы между плитами начали расходиться (из-за этого внутрь дома начала проникать влага);
• имеются проблемы с водостоком.

Специально собранная комиссия проводит осмотр здания. В зависимости от типа и степени износа составляется предварительная смета работ. В процессе может быть полностью удален старый слой или произведен монтаж нового покрытия поверх.

Ремонт инженерных систем

Отдельно остановимся на одной из самых значительных статей расходов при капитальном ремонте жилья. Что входит в перечень капремонта инженерных систем:

Соотношение с текущим ремонтом

Ситуация с капремонтом жилых домов складывается такая, что не все работы можно четко разграничить, относятся они к капитальным или текущим манипуляциям.

Одновременно при данных видах ремонта может выполняться покраска фасада, косметический ремонт в подъезде, замена стекол в рамах, ремонт оконных рам.

Важно! Отличить капитальный ремонт от текущего можно по возможности проведения работ без вмешательства в процесс эксплуатации жилого дома. Например, если ремонт на общедомовом стояке можно выполнить, не отключая всех жильцов, то это текущие работы. Если квартиры отключают от водо- или теплоснабжения, то ремонт капитальный.

Какие работы могут выполняться и в капитальном, и в текущем ремонте?

Если обратиться к указанным выше статьям и проанализировать тот перечень работ, который представлен в капитальном ремонте, сравнив его с аналогичным списком из текущего, то можно увидеть, что сходство в выполняемых работах все же есть.

А какие работы относятся к капитальному ремонту многоквартирного дома и к текущему?

Так, и при текущем, и при капитальном ремонте могут осуществляться следующие мероприятия:

1. Восстановление гидроизоляции кровельного покрытия в случае необходимости.
2. Утепление зданий путём работы над фасадами (их утепление и покраска могут производиться как при текущем ремонте, так и при капитальном, если этого требуют условия эксплуатации здания).
3. Частичная или полная замена дверных блоков и оконных рам, а также восстановление утраченного остекления.
4. Косметический ремонт подъездов с устранением нарушений лакокрасочных покрытий и штукатурки.

В целом же, и состав работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, и для текущего формируется индивидуально в отношении каждого конкретного многоквартирного дома путём принятия совместного решения между собственниками жилья и организацией, нанятой для их осуществления.

К слову, в регионах существуют специальные программы капитального ремонта, в рамках которых проводятся ремонты зданий и сооружений в городах и населенных пунктах. Очередность работ определяет список региональной программы капитального ремонта, ознакомиться с которым можно в местных органах самоуправления.

Что не относится?

Согласно статье 168 ЖК РФ, в программу капитальных ремонтных работ не входят:

• жилые помещения с изношенностью конструкций свыше 70%;
• аварийные и признанные нежилыми дома;
• помещения, направленные на снос или реконструкцию (чем реконструкция отличается от капремонта</span>?);
• многоквартирные дома, ремонт одного метра квадратного которых превышает максимальную стоимость, предусмотренную положением о проведении капитального ремонта;
• реконструкция детских и спортивных площадок, если это не предусмотрено региональной программой;
• ремонт сантехники и внутренней отделки квартир, если те не были повреждены строителями во время организации обязательных работ.

Сроки реализации

Во время проведения капремонта проводятся работы по реконструкции:

• отдельных участков несущих стен;
• инженерных систем МКД;
• крыши, фундамента, фасада.

Работы представляют собой достаточно сложные виды деятельности, которые требуют больших материальных затрат и трудовых ресурсов. От качества проведенного капремонта зависят эксплуатационные особенности здания, а также безопасность жильцов. Поэтому выполнение капитального ремонта за короткий период (в несколько дней) невозможно.

Сроки выполнения работ определяются на собрании собственников жилья (пп. 3 п. 5.1 ст. 189 ЖК РФ) и согласовываются с подрядчиком. Законодательством не установлено, в течение какого срока должны выполняться работы, единственное условие — они должны быть разумными и не доставлять неудобства собственникам жилья.

Процесс капремонта дома

Капитальный ремонт многоквартирного дома – дело небыстрое, и каждый пункт в этом процессе важен. Изначально дом попадает в региональную программу капремонта, где для него определяется год проведения этого самого ремонта.

Вне зависимости от того, платят ли жильцы этого дома за капремонт, если дом включен в программу на конкретный год, ремонт произойдет.

Далее, не позже, чем за полгода до начала региональный фонд должен уведомить собственников квартир о том, что скоро будет проводиться ремонт. На собрании собственников утверждается перечень работ и смета ремонта, а также выбирается один представитель, который впоследствии будет участвовать в приемке работ.

Это очень важный момент, так чаще всего собственники квартир узнают о ремонте только когда он уже начинается.

Заказчиком капремонта может выступать региональный фонд, управляющая компания, ТСЖ или другое объединение собственников. Всю работу по составлению сметы ремонта, заключению договоров, контролю процесса и приемке осуществляет именно заказчик.

На момент ремонта собственников квартир никуда не отселяют, но они, конечно, столкнутся с неудобствами. Регулярно могут выключать электричество, воду, в квартире будут вести работы. Но собственник или его представитель обязательно должен присутствовать при проведении работ в квартире.

Рабочие должны вести себя с собственниками квартир корректно, а строительный мусор обязаны убирать каждый день после окончания работы.

После того, как все этапы ремонта будут окончены (а это часто не один месяц), проходит приемка. Ее осуществляет специальная комиссия, состоящая из представителей фонда капремонта (включая инженера технического надзора), компании-подрядчика ремонта, уполномоченный представитель собственника, управляющей компании, а также муниципальный депутат.

Если при капремонте работы касались систем газоснабжения или лифтов, в комиссию включают и представителей обслуживающих организаций.

При приемке учитываются все проблемы и замечания собственников к подрядчику. Если есть претензии из-за порчи имущества во время ремонта, на них обязан отвечать подрядчик.

Когда все недостатки устранены, работы принимаются. С этого момента начинает действовать пятилетний срок гарантии на капремонт. Если у жильцов возникнут проблемы из-за недочетов при ремонте, подрядчик обязан приступить к их решению в течение 2 дней.

Влияние условий эксплуатации многоквартирного дома

Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда отдельным разделом рассматривают особые условия эксплуатации различных зданий, предназначенных для проживания людей.

Особенностям эксплуатации зданий, расположенных на различных территориях, посвящён целиком Раздел №6, где рассматриваются условия использования и, соответственно, технического обслуживания жилых помещений, расположенных на соленых грунтах, в зоне повышенной сейсмической активности, вечной мерзлоты и т.д.

Несмотря на то, что в Приложении №8 к указанным Правилам не зафиксировано, как именно условия эксплуатации влияют на проводимые ремонтные работы, Раздел 6 содержит прямой перечень возможных нарушений норм использования многоквартирных домов, которые должны быть в обязательном порядке устранены в ходе капитального ремонта.

Так, в соответствии со Ст. 6.2.2, если здание находится на так называемых просадочных грунтах, то есть очень велик риск из-за очень легкой и пористой структуры усадки дома, при каждом ремонте должны обязательно проверяться все инженерные коммуникации на предмет возможных течей.

При капитальном все коммуникации должны быть заменены с применением высокопрочный материалов. На сетях водоснабжения должны устанавливаться специальные запорные механизмы для прекращения подачи воды в случае обнаружения течи (пункт Б Ст. 6.2.15).

В сейсмически активных зонах при проведении любых ремонтных работ должны устанавливаться перегородкам деревянным каркасом, закреплённым в стенах помещения (Ст. 6.5.5).

После каждого факта даже минимальной сейсмической активности в соотвествии со Ст. 6.5.10 необходимо проводить осмотры технического состояния зданий с последующим составлением акта осмотра.

При проведении ремонтных работ в любых типах зданий, эксплуатируемых в районах вечной мерзлоты, особое внимание должно уделяться контролю, а в случае необходимости, и полному ремонту дренажной системы, а также тротуаров и откосов домов с целью недопущения попадания воды в фундамент, а также замерзания специально предназначенных для обеспечения устойчивости зданий таликов, расположенных в фундаментах (Ст. 6.6.7, 6.6.12).

Капитальный ремонт сетей водоснабжения и канализации должен производиться не раз в 25 лет, а с той периодичностью, которая будет необходима для предотвращения создания вероятной аварийной ситуации из-за возникающих протечек.

Таким образом, капитальный ремонт любых многоквартирных домов — мероприятие достаточно сложное, требующее соблюдение целого ряда технических требований к выполняемым работам.

Надеемся, что материалы, представленные в этой статье для вас полезны и вы теперь знаете какие виды работ при капитальном ремонте многоквартирного дома существуют, каков перечень работ входящих в капитальный ремонт многоквартирного дома

Как узнать, когда будет капитальный ремонт моего дома

Дата начала проведения ремонтных работ для каждого конкретного МКД устанавливается региональной программой капремонта. Программа разрабатывается исполнительным органом государственной власти субъекта и актуализируется каждый год. С ее тестом можно ознакомиться на сайте органа власти или управляющей компании.

Узнать очередь на капитальный ремонт МКД можно на сайте Реформа ЖКХ, туда выкладываются сведения об утвержденных региональных программах. На сегодняшний день на сайте опубликованы данные более чем о 700 тыс. объектах.

О том, какие мероприятия будут проводиться и в какое время, граждане могут узнать по адресу дома. Для этого нужно указать свои данные в строке «Найти свой дом» во вкладке «Капремонт». Если дом, находится в очереди на капремонт — высветится информация о планируемых мероприятиях и год их проведения.

На сайте также можно узнать информацию о размере взноса за капитальный ремонт, а также объем собранных собственниками средств и размер текущей задолженности по платежу.

Кто оплачивает капремонт

С 2015 года собственники квартир формируют денежный фонд, за счет которого и будет в дальнейшем производиться капитальный ремонт. Это своего рода копилка, в которую ежемесячно поступают взносы от жильцов. Однако существуют категории граждан, которые от них освобождаются полностью:

• собственники домов, которые находятся в аварийном состоянии (официально);
• владельцы жилплощади в постройках, где менее 3 квартир;
• хозяева недвижимости в домах, для которых установлены сроки проведения и источники финансирования реконструкции или сноса;
• наниматели жилья:
• хозяева квартир, которым более 80 лет.

Также скидка в размере 50% предусмотрена для пенсионеров старше 70 лет, граждан, которые проходят по закону «О Ветеранах» (участники ВОВ и военных действий, члены их семьи). А также для пострадавших при аварии на чернобыльской АЭС.

Собственники квартир и жилых комнат

Если жилое помещение (приватизированная квартира, комната) принадлежит на праве собственности, то платить за капремонт жилого дома в любом случае придется. Собственники возмущаются, что взносы они перечисляют, а работы длительное время не выполняются. В таком случае нужно уточнить, на какой период и с каким объемом работ ваш жилой дом включен в региональную программу. Если есть необходимость, то провести общее собрание и инициировать капремонт здания.

Собственники нежилых помещений

Взносы за капитальный ремонт собственниками нежилых помещений так же обязательны, как и собственниками квартир. Все помещения коммерческого назначения, расположенные в жилом доме, также подпадают под действие закона о капитальном ремонте. Закон в этом плане никаких различий не делает. Но и ставка для владельцев магазинов, аптек, мастерских и других площадей не меняется, а соответствует общей, принятой в конкретном жилом доме.

Арендаторы и наниматели

По вопросу, должен ли квартиросъемщик платить за капитальный ремонт МКД, ЖК принял однозначную позицию – по закону не должен. Но по договору стороны могут договориться иначе, и тогда юридическую силу получат именно положения договора аренды или найма. Если в договоре не указано прямо, должны ли квартиросъемщики платить за капитальный ремонт, то оплачивать соответствующие квитанции должен собственник помещения.

Аналогичная ситуация и по вопросу, кто платит за капремонт, если квартира муниципальная. Нужно смотреть договор и внимательно читать его положения. Некоторые администрации полностью перекладывают на нанимателей все коммунальные расходы и взносы по капремонту.

Кто может не платить

Законодательство предусматривает только две категории граждан, кто может не платить взносы по капремонту:

• Если МКД признан аварийным официально (подробнее об аварийном жилье). Если жилой дом просто внешне выглядит ветхим, а аварийным его не признавали, то платить за капремонт обязательно.
• Если земля под жилым домом планируется к изъятию на баланс муниципалитета. Этот факт также должен быть документально обоснован.

Решая, платить или нет за капремонт жилого дома, обратите внимание, что других оснований для освобождения от взносов не предусмотрено.

Важно! Отказ от капитального ремонта в одностороннем порядке недопустим. Нельзя написать заявление и заявить, что вы отказываетесь от любых работ и не будете платить взнос. Обязанность сбора денег на капремонт возложена на собственников законом.

Что будет, если не платить

Долг будет копиться несколько месяцев, после чего региональный оператор сначала вышлет предупреждение о необходимости погасить задолженности, а затем обратится в суд за принудительным взысканием денег. Дополнительно к основному долгу будет начислена пеня.

Особенность в данном случае в том, что разбирательство проводится не в форме привычных заседаний, а в форме выдачи приказа. А именно:

• Ведомство обращается в суд с письменным заявлением.
• Судья в течение 5 дней выдает судебный приказ на взыскание задолженности. Документ направляется должнику почтой.
• Если в течение 10 дней с даты получения не подать возражения против судебного приказа, последний вступит в законную силу. Если подать – приказ отменят, но ведомство инициирует другой судебный процесс, в котором, скорее всего, одержит победу.

Получив судебное решение о взыскании долга, фонд обратится к приставам, которые вправе заблокировать карточки, описать и изъять имущество, запретить выезд из страны до погашения задолженности. Плюс на должника «повесят» исполнительский штраф за неуплату долга добровольно.

Внимание! Вероятность законными методами избежать ответственности за неуплату взносов стремится к нулю. Лучше оплачивать квитанции своевременно.

Из чего формируется денежный фонд на капремонт

Денежный фонд, который в дальнейшем будет направлен на ремонт, формируется из взносов собственников квартир. Помимо этого на оплату работ по восстановлению здания идут проценты по вкладу (именно в таком виде перечисления от жильцов хранятся в банке, если выбран такой способ накопления). Ежегодно начисляется примерно 4-4,5%.

Сколько нужно платить ежемесячно

В квитанции по коммунальным платежам имеется специальная графа «капитальный ремонт». В ней указывается сумма необходимого отчисления. Ее размер зависит от региона проживания и площади квартиры. Например, в Москве платят 17 руб. за кв. м. в месяц.

Рис. 2. Также счет по взносам на капремонт может приходить в виде отдельной квитанции. На рисунке представлен образец бланка.

Если квартира имеет большой метраж, то сумма к оплате получается существенная. Например, в среднем двухкомнатные апартаменты бывают площадью 60 кв. м. Получается в столице за месяц нужно перечислять взносы в размере 1020 руб. В год же уже выходит 12240 руб.

Минимальный размер взноса

На владельцев квартир и нежилых площадей, расположенных в МКД (многоквартирном доме), законодательно возложена обязанность полного финансирования капитального ремонта общедомового имущества.

Уплаченные ежемесячные взносы аккумулируются в специализированном целевом фонде капремонта, формируемом двумя способами:

• На отдельном банковском счете МКД (накопленные деньги расходуются на конкретный дом);
• Накопление средств на коллективном счете, управляемом региональным оператором, который осуществляет все организационные мероприятия по капитальному ремонту жилищного фонда в отдельно взятом субъекте в соответствии с утвержденной властями региона программой капремонта.

Минимальный обязательный взнос утверждается законодательно в каждом регионе страны.

Расчет суммы взноса для конкретного собственника производится в рублях путем умножения установленного тарифа на общую площадь помещения, имеющегося в собственности гражданина или юридического лица.

Размеры взносов могут различаться в зависимости:

1. От принадлежности к территории конкретного муниципального образования;
2. Типа МКД;
3. Количества этажей;
4. Фактического срока эксплуатации;
5. Стоимости и объемов ремонтных работ;
6. Срока эксплуатации элементов общедомового имущества.

Иные работы, кроме установленных ЖК РФ, могут выполняться только за счет превышающей части взноса на капитальный ремонт.

Виды работ, которые оплачиваются за счет минимального размера взноса

Что относится к капитальному ремонту многоквартирного дома? Это ремонт, а при необходимости и замена следующих элементов МКД:

• Внутридомовых коммуникаций, относящихся к общедомовому имуществу (системы водоснабжения, отопления, канализации, электроснабжения, газификации, замена печного отопления центральным);
• Лифтового оборудования (нормативный срок эксплуатации около 25 лет);
• Кровли (периодичность проведения ремонта зависит от кровельного материала);
• Фундамента и площадей подвала, отнесенных к общему имуществу собственников (с учетом несущих перекрытий первого этажа, стен и проходящих участков инженерных коммуникаций);
• Фасада (в том числе восстановление герметизации швов, восстановление штукатурки, облицовочной плитки, замена отливов, водосточных труб и другие работы).

Возможно Вас заинтересует статья о том, какие права и обязанности у управляющей компании по содержанию многоквартирного дома, прочитать об этом можно тут.

На региональном уровне этот список разрешено дополнять услугами по:

1. Утеплению стен здания;
2. Обустройству вентилируемой крыши и выходов на нее;
3. Оснащению МКД общедомовыми счетчиками потребления ресурсов, иными приборами, повышающими энергоэффективность.

Указанный перечень работ не может считаться закрытым, у каждого субъекта РФ есть право дополнить утвержденный перечень работ другими видами услуг по капремонту.

• Обследование МКД и составление сметы предстоящего ремонта;
• Проведение авторского и технического надзора за проведенными работами;
• Энергетическое обследование многоквартирного дома;
• Техническую инвентаризацию и паспортизацию многоквартирного дома.

Общее собрание собственников вправе договориться об увеличении установленной регионом минимальной ставки взносов, с целью финансировать любые дополнительные работы по капремонту общего имущества дома.

Владельцы квартир теперь обязаны платить за капремонт. Россиянам предлагают выбрать способ накопления средств на эту статью расходов. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

Куда оплачивать взносы

Как говорилось ранее, взносы могут поступать в качестве вклада на банковский счет. В этом случае будет начисляться годовой процент. Собственники сами определяют, что включить в ремонт, когда его провести, какую компанию-подрядчика выбрать.

Хозяева квартир должны провести собрание, на котором 2/3 проголосуют за такой способ накопления денежных средств. Это должно произойти не позднее 6 месяцев после публикации региональной программы по кап ремонту. В качестве держателя счета может выступать ТСЖ, жилищный кооператив или региональный оператор. Следует учитывать, что они не вправе заимствовать деньги со счета на другие нужды.

Также денежные средства можно сразу перечислять региональному оператору, который будет проводить работы. В этом случае взносы жильцов различных домов накапливаются у него на счете, он пускает их на оплату работ согласно очередности, прописанной в региональной программе по капремонту.

Кто платит зарплату сотрудникам организации, где хранится денежный фонд

Зарплата представителям регионального оператора, распечатка и доставка квитанций оплачивается из государственного бюджета. С собственников дополнительная плата не взимается.

С какой периодичностью проводится капремонт дома

Периодичность проведения капремонта носит индивидуальный характер. Очередность проведения ремонтных работ в МКД домах определяется на основании:

• года ввода здания в эксплуатацию;
• уровня износа;
• даты проведения последнего проведенного капремонта;
• наличие угрозы безопасности для дальнейшего проживания граждан.

Приблизительных сроков, по истечению которых должны проводиться работы по капитальному ремонту, законодательством не установлено. Решение о восстановлении или замене отдельных элементов МКД принимается на основе минимальных эксплуатационных возможностей строительных материалов. Например, срок безопасной эксплуатации для канализационных пластиковых труб составляет 60 лет, а для чугунных — 20 лет. По завершению срока эксплуатации конкретных частей МКД, элементы должны быть заменены на более современные.

Как посмотреть очередь дома на капремонт

О начале проведения ремонтных работ собственники жилья могут узнать из текста региональной программы капремонта. Данный документ содержит перечень всех МКД, расположенных на территории субъекта РФ, за исключением зданий, признанных аварийными или подлежащими сносу. Ознакомиться с текстом программы можно на сайте УК или местной администрации.

Чтобы узнать начало капремонта в своем доме, а также посмотреть сколько денег собрано собственниками, нужно ввести адрес МКД в строку поиска во вкладке «Капитальный ремонт». По запросу высветится информация о запланированных мероприятиях и сроке их проведения.

Кому жаловаться на рабочих и качество работ

Капремонт проводится фактически за деньги собственников квартир, которые те годами собирают через фонд. Поэтому владельцы имеют полное право требовать нормальное качество проводимых работ.

Первая инстанция, куда следует жаловаться на качество работ – это заказчик капремонта. В зависимости от формы сбора денег на ремонт, это может быть региональный Фонд, управляющая компания или ТСЖ. Соответственно, заказчик имеет право и обязанность контролировать качество работы подрядчика.

Заявление с требованием исправить имеющиеся дефекты можно подавать как лично, так и коллективно (так больше шансов, что заказчик отреагирует на жалобу). Заявление составляется в свободной форме, но к нему нужно приложить побольше доказательств выявленных дефектов.

Заказчик капремонта обязан ответить на такое заявление в течение 10 дней. Если ответ в назначенный срок не поступил, переходим к следующей инстанции.

Следующая инстанция – Государственная жилищная инспекция (создается в каждом регионе). Туда нужно будет также направить заявление, в котором указать: была жалоба в фонд капитального ремонта или УК, ответа не последовало, или ответ был без решения проблемы.

К заявлению прикладываются доказательства дефекта капремонта, копии отправленных ранее заявлений и копии ответа на них. Госжилинспекция должна будет отреагировать в течение 30 дней.

Если жилищная инспекция тоже не смогла решить проблему или вообще проигнорировала ее, идем дальше – в Роспотребнадзор. Аналогично пишут заявление, в котором указывают, какие жалобы и кому были отправлены и что проблема не была решена. В Роспотребнадзор следует обращаться и при выявлении дефектов в 5-летний гарантийный срок (если подрядчик не хочет их устранять добровольно).

В случае, когда и Роспотребнадзор не решил проблему, остается обращаться в прокуратуру с заявлением. Прокурор проведет проверку информации из заявления, и при необходимости примет меры: направит подрядчику предписание устранить нарушения или инициирует привлечение его к ответственности.

После прокуратуры остается обжалование решения в Генеральной прокуратуре, а также обращение в суд. Однако если в сложившейся ситуации действительно вина исполнителя капремонта, проблема обычно решается начальными инстанциями и до суда дело не доходит.

Выводы

Капремонт жилых домов – довольно новое явление для российских граждан:

• Обязанность сбора денег на капремонт лежит на собственниках. Контроль за качеством осуществляет муниципальная власть.
• Финансовые вопросы (например, тарифы) отданы в ведение региональных властей. Общефедеральных взносов не установлено.
• Аккумулировать деньги можно на общем счете у регионального оператора или на отдельном счете МКД в банке – по желанию собственников.
• Вопросы капремонта решаются на общем собрании собственников. Для принятия решения нужно квалифицированное большинство в 2/3 голосов.
• Отказ от капремонта не допускается, а за неуплату взносов установлена гражданско-правовая ответственность.
• Перечень домов и работ формируется ежегодно и отражается в рамках региональной программы капремонта.

Если у вас остались вопросы по теме статьи, задайте их нашему онлайн-специалисту в чате. Будем благодарны за лайк и репост статьи! Подпишитесь на рассылку, чтобы не пропустить важные новости.